2024.04.22
不動産投資におけるマンションの大規模修繕とは?工事の必要性や費用目安・施工内容・修繕費を抑える方法について解説
不動産投資における大規模修繕は、なぜ必要なのでしょうか?
中古マンションやワンルームマンションを購入し収益物件として運用する場合、修繕費用や修繕積立金の負担は避けられず、RC構造などの物件でも、時期が来れば2回目以降の大規模修繕が必要にるため、この修繕相場や時期について把握しておくことは、投資の成功に欠かせない要素です。
また、最新のニュースや市場動向をチェックし、費用対効果を最大化するための計画を立てましょう。
本記事では、不動産投資における大規模修繕に関する内容や費用相場、物件選びのポイントについて解説していきますので、不動産投資を検討している方や大規模修繕を理解したい方は、ぜひご覧ください。
不動産投資初心者から経験者まで、修繕に関する悩みを解消し、安心して投資を続けるための情報を手に入れましょう。
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不動産投資おける大規模修繕とは?
大規模修繕とは、建物の老朽化に伴い発生する大掛かりな補修工事のことを指します。
一般的な大規模修繕には、外壁の塗り替えや屋根の葺き替え、給排水管の取り替えなどが含まれます。
不動産投資においては、長期的な収益確保のためにこうした大規模修繕への備えが欠かせません。
建物は年月の経過とともに劣化が進行するため、大規模修繕は不動産投資において避けられない出費である言えます。
国土交通省の調査によると、RC造の民間共同住宅の60%が築30年を超えているとされています(2018年)。
鉄筋コンクリート造や鉄骨造の建物でも、35年程度で大規模修繕が必要となるケースが多く試算では「○○マンション大規模修繕工事を実施」(全555戸、総工費約10億円)といった金額が計上されることも想定されます。
規模修繕を怠ると、建物の資産価値が大きく低下する恐れがあります。
国土交通省資料によると、大規模修繕を行わないと、建物の耐用年数が20年程度短くなる可能性があるともされています。
以上のことから、大規模修繕工事は非常に重要な工事であることがわかります。
大規模修繕の内容とは？工事内容はどんなもの?
大規模修繕で行われる工事内容の主なものは、以下のようなものです。
- 外壁の塗り替え
- 屋根の葺き替え
- 給排水管の取り替え
- 電気設備の更新
- 昇降機の更新
- 共用部分(廊下、階段等)の修繕
幅広い箇所に及ぶ大掛かりな工事が必要となり、特に建物の主要構造部材は長期間の使用で劣化が進行するため必須工事となります。
大規模修繕工事で上記の工事を行わない場合、以下のような不具合が起こる可能性があります。
- コンクリートの中性化により、鉄筋が錆びて強度が低下する
- 屋根材や外壁材の劣化で、雨水の浸入や結露発生のリスクが高まる
実例あり：東京23区内の分譲マンション(46戸)の大規模修繕工事 - 外壁塗装、屋根葺き替え、給排水管更新、共用部改修等(総工費約2億円)
※設備機器の経年劣化も大規模修繕の大きな理由となる - 水周りの給排水管は、使用年数の長期化に伴い詰まりや漏水の危険が高まる
- 昇降機や受変電設備なども、安全性や法令への適合性確保のため定期的な更新が求められる
大規模修繕工事の流れを紹介
大規模修繕工事では、マンションやビルの寿命を延ばし、快適な住環境を維持するために欠かせません。以下では、大規模修繕の流れを詳しく説明します。
修繕委員会を発足
まず、大規模修繕工事の計画を進めるために修繕委員会を発足します。この委員会は、住民の代表や管理組合のメンバーで構成され、工事の計画から実施、監督までの一連の流れを管理します。委員会があることで、住民全体の意見を反映した透明性の高い意思決定が可能になります。委員会のメンバーは、定期的に会議を開き、工事の進捗や問題点について話し合います。
状態確認・劣化診断
次に、専門家による建物の状態確認と劣化診断が行われます。技術者が外壁、屋根、配管、共用部分などを詳しく調査し、劣化や損傷の状態を把握します。この診断結果を基に、どの部分を修繕する必要があるかを決定します。調査は、住民の安全を確保しながら行われ、結果は詳細な報告書としてまとめられます。この報告書は、今後の修繕計画の重要な基礎資料となります。
予算・工事計画
劣化診断の結果を基に、修繕に必要な予算と具体的な工事計画を立案します。この計画には、修繕の範囲、工事内容、スケジュール、予算などが含まれます。住民の生活に与える影響を最小限に抑えるための対策も考慮されます。管理組合や住民と協議を重ね、最適な修繕計画を確定します。この段階で、計画に対する住民の理解と同意を得ることが重要です。
施工会社の選定
工事を実施する施工会社を選定します。複数の施工会社から見積もりを取り、技術力、実績、費用、サービス内容などを総合的に比較検討します。信頼性の高い施工会社を選ぶことが、工事の品質とスムーズな進行を確保するための鍵となります。選定された会社と具体的な工事内容について確認し、契約を結びます。
総会決議
修繕計画と施工会社の選定が完了したら、管理組合の総会で計画を承認する決議を行います。全住民に計画の詳細を説明し、同意を得ることで、計画の透明性と住民の理解を深めます。総会では、質疑応答の時間を設け、住民の疑問や不安を解消することが重要です。この総会決議をもって、修繕工事の正式なスタートが切られます。
工事説明会の開催
総会決議の後、工事説明会を開催します。施工会社の担当者が出席し、工事の具体的な内容、スケジュール、安全対策などを住民に説明します。住民からの質問や意見に対応し、工事への理解と協力を求めます。説明会では、工事中の生活への影響や安全対策についても詳しく説明し、住民の協力を得るための信頼関係を築きます。
大規模修繕工事の契約・着工
工事説明会が終了したら、施工会社との契約を締結し、いよいよ修繕工事が着工されます。工事は計画に基づいて進行し、安全管理と品質管理が徹底されます。工事中は定期的に進捗状況が確認され、住民への影響を最小限に抑えるための対策が講じられます。住民への定期的な報告も行い、安心して工事を見守れるようにします。
工事完了
工事が完了したら、最終検査を行い、修繕が計画通りに実施されたことを確認します。専門の検査員が工事箇所を詳細にチェックし、すべての修繕が適切に行われていることを確認します。最終検査に合格した後、工事は正式に完了となります。工事完了後には、アフターケアとして一定期間内に発生した不具合に対して施工会社が対応します。引き渡しの際には、工事の詳細な報告書や保証書が提供され、今後のメンテナンス計画についての説明も行われます。
大規模修繕工事は、建物の価値を維持し、住環境を向上させるための重要です。計画的に実施し、住民の理解と協力を得ることで、成功に導くことができます。
大規模修繕でかかる費用目安を紹介
修繕内容や建物の規模によって金額は大きく変わりますが、一般的な大規模修繕の費用は以下の通りです。
賃貸マンション(RC造、30戸)の修繕費用の目安
| 外壁・屋根工事 | 2,000万円前後 |
| 給排水設備工事 | 1,000万円前後 |
| 共用部分工事 | 1,000万円前後 |
| その他工事、附帯費用 | 1,000万円前後 |
| 総工費 | 5,000万円~1億円程度 |
大規模修繕には多額の費用が必要となりますが、高額な工事費のほか、様々な付帯費用の発生も想定されます。
- 設計監理費、施工業者選定費用、住民説明会費用など
- 国交省データによると、付帯費用は工事費全体の10~20%程度の見積もりが一般的
実例：大規模修繕引当金の積立額(RC造、20戸のケース) - 月額25万円を30年間積み立てた場合、総額で9,000万円
※修繕時期を逸すると工事費が高くつく可能性が高い - 劣化が進行すると補強工事が必要になり、費用が増大する
- 計画的な修繕が重要、引当金の準備が不可欠
上記の内容を確認して大規模修繕を行うようにしましょう
不動産投資の物件選びのポイント
大規模修繕を見据えた上で、費用負担能力のある物件を選ぶ必要があります。
大規模修繕費用は、物件の種類や築年数によって大きく異なってきます。
国交省データによると、分譲マンション(RC造、1棟平均60戸)の25年目の修繕費は約1億4,000万円ほどで賃貸アパート(RC造、1棟平均20戸)でも、築30年目には4,000万円以上が必要であると想定されます。
築年数が浅い物件ほど、修繕を見据えた長期的な備えが重要となり例えば築20年の分譲マンション1棟62戸ですと以下のような引当金準備状況です。
1戸あたりの月額積立額：15,000円×20年=3,600,000円(予定額の1/3程度)
収支バランスを考えると、やはり高経年の物件ほど修繕リスクが高く築40年を超える物件では、突発的な大規模修繕の発生リスクがとても高まる。
賃料収入から修繕費を賄えるかどうかが重要なポイントになってきます。
不動産投資で大規模修繕をする際のポイント
計画的且つ適切な資金準備により、大規模修繕への備えを怠らないことが重要です。
修繕時期や内容を的確に予測し、引当金の積立計画を立てておくことがポイントとなります。
- 業界団体の「修繕積立基準額」等を参考に、長期の積立計画を策定する
- PML値(地震リスク)なども考慮する必要がある。
実例：中規模分譲マンション(62戸)の25年目大規模修繕計画 - 外壁・屋根工事費：48,400,000円
- 給排水設備工事費：35,600,000円
- その他共用部分工事費：19,800,000円
- 引当金準備総額：103,800,000円
※区分所有者全員の合意が不可欠なので、早期の準備と説明を行う - 区分所有法で、修繕工事には区分所有者の4分の3以上の賛成が必要
- 修繕内容、積立額、工事業者選定等について、丁寧な事前説明が欠かせない
こうした一連のプロセスにおいて、適切な助言が得られるよう専門家に相談することも重要です。
長期的な資産価値維持のため、計画的な大規模修繕への備えが不可欠となります。
不動産投資における大規模修繕費用を節約する方法
不動産投資において、修繕費は大きな支出の一つです。建物の老朽化に伴い、定期的な修繕工事が必要となりますが、その費用は物件の規模や築年数によって大きく異なります。そこで、本記事では不動産投資における修繕費を節約する方法について解説します。
計画的な修繕を行うことで、突発的な大規模修繕を回避できます。毎月の家賃収入から修繕積立金を積み立てることで、修繕費用の負担を軽減できます。
大規模修善工事でのよくある質問
ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。
Q
大規模修繕で10戸のマンションではどのくらいが費用目安？
A
A: 10戸のマンションの大規模修繕の費用は、規模や建物の状態、修繕内容によって異なりますが、一般的には1000万円から1,500万円程度が目安とされています。具体的な費用は、外壁や共用部分の修繕内容、使用する材料の種類によって変動するため、詳細な見積もりを施工業者で確認しましょう
Q
マンション大規模修繕時にエアコンは使用できる？室外機はどうする？
A
大規模修繕中でも基本的にはエアコンの使用は可能ですが、外壁塗装や防水工事の際には一時的に使用を控える必要がある場合があります。室外機は、作業に支障がない限りそのまま設置された状態で保たれることが一般的です。ただし、工事の進捗によっては室外機を一時的に移動させる場合もあるため、管理組合や施工業者からの指示に従ってください。
Q
マンション大規模修繕の際のベランダの荷物やアンテナはどうすればいい？
A
大規模修繕の際には、ベランダの荷物は一時的に室内に移動させる必要があります。特に、外壁塗装や防水工事の影響を受けやすいものは、工事開始前に片付けてください。また、テレビアンテナや物干し竿も取り外しが必要になる場合がありますので、事前に管理組合や施工業者の指示に従い、適切に対応してください。
Q
大規模修繕の際に洗濯物は外に干せる？
A
大規模修繕期間中は、外壁工事や塗装の影響でベランダに洗濯物を干すことが制限されることがあります。工事用のネットやシートが張られるため、日光が遮られたり、塗料やホコリが付着する可能性があります。管理組合や施工業者からの案内に従い、洗濯物は室内で乾かすか、コインランドリーの利用を検討してください。
Q
大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？
A
大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。
この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください
不動産投資における大規模修繕についてまとめ
不動産投資において大規模修繕を成功させるためには、事前に修繕計画を策定し、資金計画を立てておくことが重要です。また、工事内容や費用について入居者とのコミュニケーションをしっかりと取ることも大切です。
大規模修繕は多額の費用がかかるため、できるだけ費用を抑える方法を検討する必要があります。定期的な点検やメンテナンスを行うことで、大規模修繕の時期を先延ばししたり、工事内容を最小限に抑えることができます。また、計画的に修繕積立金を積み立てておくことで、工事費用の負担を軽減することができます。
大規模修繕は、不動産投資において重要なイベントです。所有者や管理会社は、入居者とのコミュニケーションを密に取りながら、計画的に修繕工事を行い、建物の価値を維持していくことが重要です。
