2024.04.09

大規模修繕工事の防水工事を解説!マンションの屋上防水の種類や内容を紹介

大規模修繕の防水工事はどんな工事内容？費用や防水工事の種類を教えて
ウレタン防水・シート防水・FRP防水の違いや費用相場は？大規模修繕の防水工事の費用目安は？

マンションの大規模修繕工事で重要な工程の一つが防水工事です。屋上は雨水や紫外線の影響を直接受けるため、防水性能が低下すると雨漏りや建物内部の劣化を招き、建物全体の耐久性に影響を及ぼします。特に屋上防水工事は、適切なタイミングで実施することで、大規模な修繕費用を抑えることが可能です。

この記事では、マンションの屋上防水工事について詳しく解説し、ウレタン防水やシート防水、アスファルト防水といった主要な防水工法の特徴や施工内容を紹介します。
マンション管理組合の方や修繕を検討中の方は、ぜひこの記事を参考に、防水工事の重要性を理解し、建物を長く守るための知識を身につけましょう。

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大規模修繕の防水工事とは?

建物の長寿命化を図るための重要な工事です。

経年劣化によって損傷した防水層を改修することで、建物の安全性と資産価値を維持します。

建物の骨組みや内装に深刻な損傷が及ぶリスクを未然に防ぐためにも、適切な防水工事が不可欠となります。

国土交通省の調査によると、建物の防水層が劣化すると、次のようなトラブルが起こる可能性があります。

• 雨水の浸入による内部汚損
• 結露による室内環境の悪化
• 躯体の劣化や構造体の腐食
• 断熱性能の低下による光熱費の増加

大阪市に所在するマンション(総戸数200戸)では、10年以上防水工事を行っていなかったことから、屋上や外壁の一部で雨漏りが発生。

その結果、共用廊下の天井が一部崩落するなど、建物に甚大な被害がでました。

このように、建物の重要部位に影響が及ぶ可能性があるため、定期的に計画的な防水工事を行うことが不可欠です。

大規模修繕における防水工事のメリット

大規模修繕において、計画的な防水工事を実施することで、建物の耐久性や安全性を向上させ、長期的な資産価値を維持することが可能 です。防水層の劣化が進行すると、雨漏り、躯体の腐食、断熱性能の低下 などの問題が発生し、修繕費用が増加するリスクも高まります。そのため、適切な時期に防水工事を行うことが重要です。

大規模修繕の防水工事による主なメリット

1. 建物の安全性と資産価値の維持
   • 防水層を適切に維持することで、躯体の劣化を防ぎ、長期的な資産価値を保つ ことができる。
   • 外観の美観も維持でき、入居率や売却価格の向上にも寄与 する。
2. 水漏れ・雨漏りのリスクを低減
   • 屋上やバルコニー、外壁の防水性能を強化することで、雨漏りや水浸しによる室内被害を防止 できる。
   • 水の侵入を未然に防ぐことで、内部構造の腐食を防ぎ、大規模な補修工事を回避 できる。
3. 断熱性能の向上による光熱費の節約
   • 適切な防水工事を行うことで、外気の影響を受けにくくなり、冷暖房効率が向上 する。
   • 屋上防水と断熱材を組み合わせた改修 で、建物全体のエネルギーコストを削減できる。
4. 建物寿命の延伸
   • 防水層の定期的な補修により、コンクリート内部への水分浸透を防ぎ、建物の耐久性を向上 させる。
   • 早期の防水対策により、大規模な構造補修の必要性を減らし、トータルコストを抑える ことができる。
5. 快適な居住環境の維持
   • 雨漏りやカビの発生を防ぐことで、住環境の品質を向上させ、住民の満足度を高める ことが可能。
   • 防水層の改修と合わせて遮熱塗料などを活用することで、夏の暑さ対策や冬の寒さ対策 につながる。

防水工事を適切なタイミングで実施する重要性

国土交通省の調査によると、防水層の劣化を放置すると以下のような影響が出るとされています。

• 雨水の浸入による構造体の腐食
• 結露の発生によるカビやダニの増加
• 建物の断熱性能の低下

これらの問題を未然に防ぐためには、適切な時期に防水工事を実施し、劣化が進行する前に対策を行うことが不可欠 です。適切なメンテナンスを行うことで、長期間にわたって安心して暮らせる住環境を確保し、修繕コストの負担も軽減 できます。

大規模修繕の際には、防水工事を単なる補修ではなく、建物全体の維持管理の一環として計画的に実施 することが、資産価値の向上と快適な住環境の維持につながるでしょう。

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大規模修繕の防水工事の種類と特徴

大規模修繕の防水工事の種類と特徴について、解説していきます。

大規模修繕の防水工事の種類と特徴｜ウレタン防水工事

ウレタン防水工事は、耐久性と施工性に優れた工法で、主に屋上防水に多く採用されています。

ウレタン防水材は、塗膜防水材の一種で、高い伸縮性と優れた接着性を持っているため、屋上の膨張・収縮による劣化に強く、長期的な防水性能が期待できます。

一般的に10年程度が大規模補修の目安ですが、定期的なメンテナンスで長期間の防水性を維持できます。

大規模修繕の防水工事の種類と特徴｜シート防水工事

シート防水工事は、防水シートを重ねて施工する工法で、比較的コストパフォーマンスが高いのが特徴です。

複数の防水シートを重ね合わせる「積層工法」は、材料費が抑えられるうえ、防水層の信頼性も高くなります。

工事単価は4,000円/㎡~7,000円/㎡程度と、他の工法に比べて安価です。

コストパフォーマンスに優れ、防水性能も高いシート防水工事は、マンションの大規模修繕によく採用される工法です。

10年前後が大規模補修の目安となっています。

大規模修繕の防水工事の種類と特徴｜アスファルト防水工事

アスファルト防水工事は伝統的な工法で価格が安価ですが、施工が難しい面があります。

加熱したアスファルトを塗布する工法で、材料費が安価なのが最大のメリットです。

しかし、高温のアスファルトを均一に塗布する必要があり、熟練を要する施工が求められます。

国土交通省の調査によると、防水工事の瑕疵の発生率は、アスファルト防水工事で15.2%と最も高くなっています。

価格が安価なアスファルト防水は魅力的ですが、施工精度によって耐久性に差が出ます。

大規模修繕の防水工事の種類と特徴｜FRP防水工事

FRP防水工事は軽量で施工性に優れる防水工法ですが、比較的工事費用がかかります。

FRP(ガラス繊維強化プラスチック)防水は、ガラス繊維を樹脂でコーティングした軽量な素材を使用する工法です施工時の重量負担が少なく、工期も短縮できるメリットがあります。

工事単価は5,000円/㎡~10,000円/㎡程度と、比較的高額になります。

高額ですがFRP防水は施工性と耐久性に優れ、15年前後の長期間にわたり防水性が持続します中長期的なコストパフォーマンスの面でもメリットがある工法です。

防水工法の特徴と費用相場、耐用年数表

以下の表に、代表的な防水工法の特徴に加え、費用相場と耐用年数をまとめました。

この表を参考にして、屋上に適した防水工法を選定することができます。各防水工法にはそれぞれのメリット、デメリット、費用相場、そして耐用年数があるため、具体的な用途や条件に応じて最適な方法を選びましょう。

大規模修繕の防水工事の周期の目安は？

建物の防水層は、おおむね10年を超えると劣化が進行するため、一般的には5年~10年程度を目安に定期的な点検と補修工事を行うことが推奨されています。

国土交通省の調査によると、防水層の劣化は以下のような深刻な被害を及ぼす可能性があります。

• 雨水の浸入による内部汚損
• 結露による室内環境の悪化
• 躯体の劣化や鉄筋の露出・腐食
• 断熱性能の低下に伴う光熱費の増大

こうした被害を未然に防ぐためにも、適切な時期の防水工事が不可欠となります。

また、防水工法の種類によっても適切な補修周期は変わってきます。一般的な目安は以下の通りです。

【主な防水工法と補修工事の周期目安】

• ウレタン防水工事: 10年程度
• シート防水工事: 10年前後
• アスファルト防水工事: 5~10年程度
• FRP防水工事: 15年前後

例えばFRP防水では15年程度が補修工事の目安とされています。

防水層の劣化は外から見て分かりにくいため、専門家による定期的な点検が欠かせません。

物状況に合わせた適切な周期で大規模な補修工事を行うことが、建物の長寿命化と資産価値の維持につながります。

経年による防水層の劣化は避けられませんが、計画的な対策により、建物に重大な被害が及ぶリスクは最小限に抑えられます。

お住まいの大切な資産を将来にわたって守るため、着実な防水対策を心がけましょう。

大規模修繕の防水工事の費用目安は？

大規模な防水工事の費用は、面積や工法、施工場所によって大きく異なりますが、一般的な費用目安は以下の通りです。

【国土交通省「大規模修繕工事の手引き」による費用目安】
・戸建て住宅(平均100平米) 30万円~80万円程度
・マンション(1棟あたり) 500万円~3,000万円程度
・ビル(1,000平米) 500万円~1,500万円程度

防水工事の費用は以下の3つの要因によって変動します。

1. 面積
   工事の対象面積が大きくなるほど、総工事費は高額になる傾向にあります
2. 工法の種類
   シート防水は1,500円/㎡~3,000円/㎡程度と比較的安価ですが、FRP防水は4,000円/㎡~6,000円/㎡と高額になります(リフォーム産業times+調べ)。
3. 施工場所
   高所作業が伴う場合は足場代がかさむなど、施工場所によってコストが変わります。

建物の状況や希望工法を事前にヒアリングし、複数の専門業者から見積もりを徴収して比較検討するのがベストな進め方です。

単に安価な見積もりを選ぶだけでなく、施工実績や対応力なども総合的に判断する必要があります。

ムダな出費を避け、確実な防水性を確保するためにも、事前の準備と綿密な見積り検討を欠かさないようにしましょう。

専門家に相談しながら、お住まいの建物に合わせた適切な予算計画を立てることが賢明です。

長期的視点に立った防水工事を行い、資産価値を守ることが何より大切です。

防水工事の施工期間の目安

防水工事の施工期間は、選択する工法、建物の規模、施工範囲、天候条件 によって大きく異なります。適切な工事スケジュールを組むことで、工期の短縮やコスト削減、居住者への負担軽減が可能 になります。以下、防水工事の主な工法ごとの施工期間の目安を解説します。

工法別の施工期間の目安

施工期間を左右する要因

1. 建物の規模や施工範囲
   • 小規模（戸建て・小型アパート）：3～7日程度
   • 中規模（低層マンション・商業施設）：1～2週間程度
   • 大規模（高層マンション・ビル）：2週間～1ヶ月以上
2. 天候や気温
   • 雨が多い時期や低温時は、ウレタン防水などの塗膜系防水が乾燥しにくいため工期が長引く 可能性がある。
   • シート防水やFRP防水は乾燥時間が短いため、比較的天候の影響を受けにくい。
3. 既存の防水層の状態
   • 既存の防水層を撤去してから新たに施工する場合は、撤去作業や下地調整の時間がかかり、工期が延びる。
   • かぶせ工法（重ね張り）で施工できる場合は、短期間で完了する。

工期を短縮するポイント

• 天候の安定した時期に工事を計画（春・秋が理想）
• 事前の現地調査を徹底し、不要な追加工事を防ぐ
• 実績のある業者を選び、スムーズな工程管理を行う

防水工事の施工期間を把握し、適切なスケジュールで計画を進めることで、コスト削減と建物の保護を両立させることが可能です。

大規模修繕の防水工事の進め方

マンションやアパートの大規模修繕における防水工事は、建物の長寿命化と住環境の維持に不可欠な作業です。以下のステップを踏んで、効果的かつ効率的に進めることをおすすめします。

大規模修繕の防水工事の進め方1. 定期点検と劣化状況の調査

大規模修繕を始める前に、まずは専門家による定期点検を実施します。防水層の劣化状況やひび割れ、剥がれなどを調査し、どの部分に修繕が必要かを明確にします。この調査結果を基に、修繕の規模や範囲を決定します。

大規模修繕の防水工事の進め方2. 補修工事の計画立案

点検結果に基づき、工法の選定と概算費用を検討します。使用する防水塗料や工法、施工方法を選び、修繕にかかる費用を見積もり、予算内で最適な方法を選ぶことが大切です。ここでの判断が今後の工事の効率と品質に大きく影響します。

大規模修繕の防水工事の進め方3. 管理組合や住民の合意形成

大規模修繕工事は多くの住民が関わるため、管理組合や住民の合意を得ることが重要です。工事の内容や費用について透明性を持たせ、住民が納得できるように説明会を開くなど、積極的にコミュニケーションを取ることが円滑な工事進行に繋がります。

大規模修繕の防水工事の進め方4. 専門業者への発注と工事実施

工事内容が確定したら、信頼できる専門業者に発注します。防水工事の実施には、高度な技術と専門知識が必要です。実績のある業者を選び、工事中の進捗や品質管理を適切に行うことが、施工品質を保証するポイントです。

大規模修繕の防水工事の進め方5. 完了後の検査と引き渡し

工事が完了したら、完了検査を実施します。防水層がしっかりと施工されているか、品質に問題がないかを確認し、必要に応じて再調整を行います。問題がなければ、住民に対して引き渡しを行い、工事が正式に終了します。

防水工事はマンションの大規模修繕における重要な作業であり、適切なプロセスを踏むことで確実な品質を確保できます。定期点検と事前調査を怠らず、専門業者と緊密に連携しながら進めることで、工事の品質と効率が高まります。また、住民との合意形成を大切にし、工事期間中の騒音や振動対策も重要です。計画的な準備と入念な打ち合わせが成功の鍵となります。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕工事でよくある質問｜工事の周期や費用はいくら?などよくある質問をまとめて紹介

大規模修繕の防水工事の注意点

大規模修繕の防水工事の注意点は、以下の5点です。

1. 早期から準備を進め、最適な補修時期を逸することなく工事できるようにする
2. 専門業者の選定は、複数社から見積もりを取り、比較検討して経験と実績のある業者を選ぶ
3. 施工時の騒音や振動に配慮し、居住者への影響を最小限に抑える
4. 予算超過に備え、余裕を持った工事費用の計上が賢明
5. 工事完了後も定期的な点検を欠かさず、次の補修工事に備える

防水層の劣化は目に見えにくいため、専門家による定期点検が欠かせません。事前の準備から施工、完了後のフォローまで、一連の対応に細心の注意を払う必要があります。

遅れて対応すれば被害が深刻化するリスクがあります。

また、施工業者の経験・実績を無視すれば、不具合が生じる可能性も高まります。長期的視点に立ち、トータルコストを考えた上での的確な判断が求められます。

大規模修繕の防水工事についてのまとめ

大規模な防水工事は、修繕工事の中でも建物の寿命などに関わる重要な工事の１つです。

防水工事にはウレタン防水、シート防水、アスファルト防水、FRP防水などの種類があり、それぞれのメリット、デメリットがあります。

大規模修繕で防水工事を適切に行い建物の重大な劣化リスクを防いで安全性と資産価値を維持・向上させお住まいの大切な財産を守るため、適切な防水工事を心がけましょう。