管理会社・管理組合に大規模修繕工事を依頼するメリット・デメリットとは？マンション管理の仕組み・役割について解説

マンションの大規模修繕工事を進めるにあたり、よく耳にする管理組合や管理会社とは一体何なのでしょうか？また、大規模修繕工事の規模やコストが大きいため、工事の質や予算管理に不安を感じる方も少なくありません。

マンション管理組合や理事会、そして管理会社が果たす役割を知ることで、修繕工事のメリット・デメリット、リスク、さらに費用のバックマージンや談合などの問題にも対処できるようになります。

この記事では、マンション大規模修繕の注意点や管理会社と組合の関係性をわかりやすく解説し、適切な修繕のために必要なポイントも紹介しますので、ぜひ参考にしてみてください。

マンションの管理会社・管理組合の役割とは？

マンションの大規模修繕工事を進めるうえで、中心的な役割を担うのが「管理組合」です。管理会社が専門的な実務をサポートする一方で、最終的な意思決定と責任は、住民全員で構成される管理組合にあります。

管理組合は、マンションの共用部分の管理や修繕を実施するために設けられた住民の自治組織です。組合の中には「理事会」が設けられ、日常的な意思決定や管理会社との連携、総会での議案作成などを担います。大規模修繕工事のような高額かつ重要な案件では、理事会が中心となり、業者の選定や予算の審議、修繕計画の承認などを行います。

たとえば、次のような役割があります：

• 修繕計画の策定・見直し
• 修繕積立金の管理・活用
• 工事業者の選定と比較検討
• 総会の開催と住民の合意形成
• 管理会社との連携や監督

こうした活動は、居住者の暮らしや資産価値に直結するため、理事会だけでなく一般組合員の協力も不可欠です。修繕工事の成功には、住民同士の連携と、管理会社への的確な指示・監視体制が求められます。

また、外部の修繕コンサルタントや一級建築士など第三者専門家の助言を受けることで、より中立的かつ合理的な判断が可能となり、不必要な出費や施工トラブルを回避することにもつながります。

管理組合は単なる形式的な組織ではなく、「自分たちの建物は自分たちで守る」という意識のもと、主体的な行動が求められる存在です。管理会社に全面的に依存するのではなく、主体性と協議の姿勢を持って進めることが、質の高い大規模修繕の実現に直結します。

管理会社に大規模修繕を依頼するメリット・デメリット

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、安全性や居住性を確保するために欠かせない工事です。

しかし、多額の費用がかかり、管理組合にとっては大きな負担となります。

管理会社に大規模修繕を依頼する際のメリットとデメリットを押さえておくことが重要です。

管理会社に大規模修繕を依頼するメリット

管理会社に大規模修繕を依頼することには、専門性の高い知識・経験が活かせる、手続き全般を任せられる、複数の優良業者から見積もりが取れる、工事事故時の保険加入などのメリットがあります。

管理会社には、建築や設備の専門的な知識と長年の経験があります。

マンション管理適正化法により、一定の基準を満たした優良な管理会社のみが国土交通大臣の認可を受けられるようになっています。

大規模修繕には、事前の修繕計画立案から工事監理、事務手続きまで多岐にわたる業務があります。

東京都内の老朽マンションでは、管理組合だけで大規模修繕を行おうとしたが、手続き面で課題が多く、結局、管理会社に一括して委託することになりました。

管理会社は複数の優良業者と連携しており、適正な価格で工事会社を選定できます。

マンション管理業務主任者試験の試験範囲に「修繕工事業者の選定方法」が含まれるなど、管理会社には業者選定ノウハウがあります。

このように、管理会社の専門性と経験を活かすことで、計画から工事、事務手続きまでをスムーズに進めることができます。

管理会社に大規模修繕を依頼するデメリット

一方で、管理会社に大規模修繕を依頼すると、直接発注に比べて費用が高くなる可能性や、施工管理が不十分だと手抜き工事のリスクがあるというデメリットもあります。

管理会社には事務費や工事監理費用などの手数料がかかるため、費用負担が大きくなります。

国土交通省の調査によると、管理会社経由の場合、直接発注に比べて10~20%費用が高くなる傾向にあります。

施工管理が不十分だと、業者の手抜き工事を見逃してしまうリスクがあります。

神奈川県内のマンションでは、管理会社の施工監理が杜撰だったため、業者の手抜き工事が放置され、外壁のひび割れや雨漏りが多発しました。

一部の管理会社では、特定の業者とグルになり、適正な価格や施工でない可能性もあります。

マンション管理業界紙の記事で、そうした不正な癒着構造の実態が指摘されています。

そのため、管理会社を選ぶ際は、実績のある優良な会社を選び、施工管理体制や価格設定根拠をしっかり確認することが重要です。

以上が、管理会社に大規模修繕を依頼するメリットとデメリットの主な内容になります。

いずれにしても、適切な管理会社の選定が大前提となり、手続き面と品質面の双方を十分にチェックすることが肝心です。

マンション大規模修繕は新東亜工業へ

新東亜工業では、大規模修繕や外壁塗装、防水工事をお考えの方に向けて長年の職人経験を活かした高品質な施工サービスを提供しています。

すべての工事は自社施工で行い無駄のない最適な提案をお約束。お客様の予算に合わせたプランニングで周辺環境への配慮も徹底して行います。

さらに、安心の10年保証と充実したアフターフォローで、お客様満足度98%を誇ります。質の高い仕上がりをお求めの方はぜひ新東亜工業へご相談ください。

社名	株式会社新東亜工業
役員	取締役/代表執行役社長：高井　強：鈴木　哲也
所在地	〒130-0001　東京都墨田区吾妻橋3-3-2吾妻橋アドバンスビル７階
TEL	03-6658-5364
FAX	03-6658-5365
創業	平成21年5月
設立	平成24年1月
資本金	8,000万円
建設業許可	東京都都知事許可 （般-6）第142885号
一級建築士事務所	東京都知事登録 第65008号
新東亜工業の工事事例URL	https://shintoakogyo.co.jp/case/
ホームページURL	https://shintoakogyo.co.jp/

マンション大規模修繕ご相談の流れ｜修繕工事・防水工事などお気軽にお問い合わせ下さい

新東亜工業でのマンション大規模修繕・防水工事の流れは以下になります。

1. STEP

   問い合わせ

   まずはお電話または下記のフォームからお問合せください。

   マンションの大規模修繕や防水工事について、決まっている点、迷っている点など、どんな些細なことでも丁寧にお答えします。

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   公式HPを確認
2. STEP

   建物調査

   スケジュールの調整後、現在の建物の状態を調査させていただきます。

   この時に御見積に必要な建物の計測などもさせていただきます。 1時間〜2時間程度で終了します。

3. STEP

   お見積り

   現地調査結果をもとに算出して御見積もりを作成します。その際にお伺いしたご予算など、お客様のご希望も反映させた上、ご説明に上がります。

   御見積とともに、下記の資料をご用意します。

   • 使用材料などのカタログ
   • 工程表
4. STEP

   ご契約

   御見積書やスケジュールにご納得いただけましたら、ご成約となります。ご納得いただけないまま進むことはありませんので、ご不明点などはお申し付けください。

5. STEP

   近隣の方へご挨拶

   ご近所にお住まいの皆さまには、着工の1週間前に工事開始のご挨拶に伺います。

   施工中はできる限りご迷惑をおかけしないよう、細心の注意を払って行います。

   ※建物の規模により、案内の方法や時期は異なります

6. STEP

   工事着工

   高所の作業が必要な場合は、安全・確実な施工が行えるよう仮設足場を設置します。

   また、近隣住宅や屋内へのほこりの飛散を防止するために養生にも万全を期します。

7. STEP

   完了&アフターフォロー

   当社の保証は10年の長期保証。「おかしいな」と感じた際にはご連絡ください。速やかに対応いたします。

実録！7階建てマンションの大規模修繕工事の流れと費用・施工事例

東京都墨田区にある7階建てマンションにて、ワンオーナー物件の大規模修繕工事を新東亜工業が対応しました。外壁の塗装やシーリングの補修、防水工事の必要性、見積比較の不安など、オーナー様の悩みに対しどのような提案と判断を行ったのか——その一連の流れを、実際の会話を交えながらご紹介します。

お問い合わせ〜現地調査｜過去施工の確認と細部の劣化診断

工事のきっかけは「前回の色選びに失敗した」「屋上防水は5年前に済ませたが今回も必要か不安」といったメール相談でした。

お客様とのやり取り
お客様：「屋上の防水は5年前にやってるんですけど、それでもやるべきですか？」
新東亜工業：「一度状態を拝見してから判断しましょう。無理にやる必要がなければ省く判断もできます」

現地では図面をもとにバルコニーや外壁、庇などを細かく確認。シーリングの劣化が目立ったため、全撤去と打ち替えの提案を行いました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「ここのシーリング、かなりひび割れてます。全て打ち替えですね」
お客様：「これ全部やるとなると…かなりの距離ですよね？」
新東亜工業：「ざっと見ても1000mは超えてきます」

見積り提示｜屋上防水の有無で2プラン提案＋実数精算の説明

調査後は「屋上防水あり・なし」2パターンの見積を作成。各項目の違いと予算の幅をわかりやすく提示しました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「下地補修は“実数精算”になります。今見えてない部分も足場を組んでから補修範囲を確定します」
お客様：「100万円とか一気に増えることもありますか？」
新東亜工業：「状態は悪くないので10〜20万円程度の上下です。むしろ減る可能性もありますよ」

他社と比較されることも想定し、工事項目の説明や「新規打設」のリスクも正直に伝えました。

契約成立｜「新規打設」との違いを丁寧に解説し信頼獲得

価格では他社より若干高めだったものの、工法や保証内容の丁寧な説明でご納得いただきました。

お客様とのやり取り
お客様：「他社には“新規打設”って書いてあります」
新東亜工業：「それは既存シールを撤去せず上からかぶせる方法で、密着不良やひび割れの原因になります。当社では必ず撤去・打ち替えを行います」

結果、「屋上防水なしプラン（852万円）」でご契約いただきました。

着工前の打ち合わせ｜色決め・足場・近隣への配慮も徹底

工事前の打ち合わせでは、オーナー様が特に重視されたのが「色の選定」。過去2回の失敗を経て、今回は慎重に。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「今回は色のイメージをどうされたいですか？」
お客様：「前の2回、どちらもイメージと違って…。今回は絶対に失敗したくない！」

色見本板を用意し、納得のいく色を選定。中学校敷地への足場越境や1階テナントのバイク駐輪スペース確保など、周辺環境への配慮も抜かりなく実施しました。

工事中の対応｜トラブルの早期発見と柔軟な対応で信頼感

施工中には、前回業者が「増し打ち」を行っていた痕跡を確認。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「やはり前回は増し打ちでしたね。しっかり撤去してから打ち換えますのでご安心ください」
お客様：「やっぱり！最初に“それはダメ”って言ってもらえて良かったです」

さらにバルコニー防水ではガス配管の位置により仕上げ調整を行うなど、現場での判断力も発揮。仕上がりにはご満足いただけました。

お客様とのやり取り
お客様：「本当にイメージ通りの外壁色で嬉しいです。母も喜んでました！」

引き渡しと今後の対応｜最終確認と事務手続きまで丁寧に対応

完工後は外回りも含めた最終チェックを実施。仕上がりの満足度は非常に高く、保証書や請求書もスムーズに手配されました。

お客様とのやり取り
新東亜工業：「この庇も塗装・防水完了済みです」
お客様：「本当にきれいになってよかった。ありがとうございました！」

工事概要まとめ

• 契約金額：852万円（屋上防水なしプラン）
• 施工期間：約50日間

本事例を通じて、オーナー様の不安や悩みに寄り添いながら、適切な判断と施工を提供することの重要性が見えてきます。

「前回の修繕に不満がある」「見積内容が適正か判断できない」とお感じの方は、ぜひ一度ご相談ください。

大規模修繕工事の工事内容について

大規模修繕工事は、マンションやビルなどの建物全体を対象に、定期的に行う大規模な改修工事です。建物の老朽化を防ぎ、耐久性・安全性・美観を維持することが目的で、一般的には築12～15年を目安に実施されます。修繕内容は建物の状況に応じて異なりますが、マンション大規模修繕の工事内容には主に以下の工事が含まれます。

大規模修繕工事の工事内容1. 外壁補修・塗装工事

外壁は風雨や紫外線の影響を直接受けるため、経年劣化が避けられません。外壁のひび割れや塗装の劣化を放置すると、雨水の浸入によるコンクリートの劣化や鉄筋の腐食につながるため、適切な補修が必要です。

• ひび割れ補修（クラック補修）：コンクリートやサイディングのひび割れを埋め、防水性を回復させる。
• 外壁塗装の塗り替え：耐久性や防汚性を向上させるため、劣化した塗膜を剥がし、新たな塗装を施工。
• シーリング（コーキング）打ち替え：サイディングの継ぎ目や窓枠の防水機能を確保し、ひび割れを防ぐ。

外壁補修は、建物の美観を保つだけでなく、防水機能を維持し、耐久性を向上させる重要な工事です。

大規模修繕工事の工事内容2. 屋上・バルコニーの防水工事

屋上やバルコニーは、雨水が直接当たり、経年劣化によって防水層が傷みやすい部分です。防水機能が低下すると、雨漏りの原因となり、建物内部の損傷を引き起こす可能性があるため、定期的な点検と補修が必要です。

• ウレタン防水・シート防水の施工：劣化した防水層を撤去し、新たな防水処理を実施。
• 排水口の清掃・補修：雨水の流れを確保し、排水不良による水溜まりを防ぐ。
• トップコートの再塗装：防水層の表面保護を強化し、耐久性を向上。

屋上やバルコニーの防水性能を維持することで、建物内部への浸水リスクを軽減し、長期的な修繕コストを削減できます。

大規模修繕工事の工事内容3. 共用部分の修繕・改修

マンションやビルの共用部分は、居住者や来訪者が日常的に利用するため、経年劣化による安全性の低下や美観の損なわれが気になる部分です。定期的なメンテナンスにより、快適な居住環境を維持できます。

• エントランス・ロビーの改修：床材や壁材の張り替え、照明設備の交換などを実施。
• 廊下・階段の補修：滑り止め処理や床材の補修を行い、安全性を向上。
• エレベーターの点検・更新：耐用年数が近づいたエレベーターの部品交換や制御装置のアップグレードを実施。

共用部分の改修は、建物の印象を左右するだけでなく、住民の安全性と利便性を向上させるために重要です。

大規模修繕工事の工事内容4. 給排水設備の修繕・更新

給排水設備は、配管の老朽化や水圧の低下、漏水のリスクを防ぐために適切なメンテナンスが必要です。特に築20年以上経過した建物では、給排水管の劣化が進んでいる可能性が高く、修繕計画を立てることが推奨されます。

• 給排水管の洗浄・更新：配管内部の錆や汚れを除去し、必要に応じて新しい配管に交換。
• 貯水槽・ポンプのメンテナンス：清掃や部品交換を行い、適切な給水機能を維持。
• 排水管のつまり除去：定期的な高圧洗浄で詰まりを防ぎ、水の流れを確保。

給排水設備の適切な維持管理を行うことで、住環境のトラブルを未然に防ぎ、快適な暮らしを支えることができます。

大規模修繕工事の工事内容5. 外構・駐車場・駐輪場の整備

建物の外構や駐車場・駐輪場も、時間の経過とともに劣化し、安全性の確保や利便性向上のために定期的な整備が必要です。

• アスファルト舗装の補修：駐車場や通路のひび割れや陥没を修繕し、歩行や車両通行の安全性を向上。
• 駐輪場の整備：ラックの交換やスペースの拡張を行い、利便性を向上。
• フェンスや外灯の交換：老朽化したフェンスの張り替えや防犯性の向上を目的とした照明の設置。

外構部分の整備は、建物全体の安全性向上だけでなく、資産価値の維持にもつながります。

大規模修繕工事は、外壁・屋上防水・共用部分・給排水設備・外構といったさまざまな工事を組み合わせ、建物の機能と美観を維持するために実施されます。

修繕計画を適切に立て、定期的に点検を行うことで、長期的なコスト削減や住環境の向上が可能になります。特に、劣化の初期段階で適切なメンテナンスを実施することで、大掛かりな補修を回避し、建物の資産価値を維持することができます。

管理会社に大規模修繕を発注する際の注意点とは？

大規模修繕は、マンションの資産価値を維持し、住民の安全と快適性を確保するために欠かせない作業です。

しかし、多額の費用が必要となるため、適切な管理会社を選び、工事内容や価格交渉を慎重に行う必要があります。

ここでは、管理会社に大規模修繕を発注する際の注意点と対策について説明します。

管理会社に大規模修繕を発注する際の注意点1.工事価格が明確か確認する

大規模修繕の工事価格は、建物の状況や補修内容によって大きく変わります。

管理会社から提示された見積もりが、適正な価格範囲内にあるかを確認することが重要です。

大規模修繕には多額の費用がかかるため、過剰な価格設定は避けなければなりません。

また、中間マージンが発生するケースや紹介料やキックバックとしてバックマージンを受け取るケースが問題視されているので注意が必要です。

国土交通省が公表している「マンション修繕積立金に関する調査」によると、大規模修繕の平均費用は、鉄筋コンクリート造で約8,000万円、鉄骨鉄筋コンクリート造で約1億3,000万円となっています。

一方で、過度に安価な見積もりは、手抜き工事や不具合発生のリスクが高くなります。

東京都内のマンションで、過剰に安価な見積もりを受け入れたところ、工事後に雨漏りなどの不具合が発生し、追加費用が発生した事例がありました。

そのため、管理会社の見積もりが、建物の状況や補修内容に見合った適正価格範囲内にあるかを、複数の業者との比較や専門家の助言を得て確認する必要があります。

管理会社に大規模修繕を発注する際の注意点2.複数社で見積もりを取っているか

大規模修繕は高額な工事となるため、1社のみの見積もりに頼らず、複数の管理会社から見積もりを取ることが賢明です。価格だけでなく、各社の実績や体制なども比較して、最適な業者を選ぶことが重要です。

複数の見積もりを比較することで、適正価格を知ることができます。

国土交通省が公表した「マンション修繕積立金に関する調査」によると、大規模修繕の費用は地域によっても大きく異なり、最大で2倍以上の開きがあることがわかっています。

見積もり内容を詳細に比較すれば、各社の工事の質の違いがわかります。

東京都内のマンションでは、3社から見積もりを取り、内容を詳細に比較した結果、最も高額な見積もりが最も手厚い補修工事内容であることがわかりました。

このように、複数の業者から見積もりを取り、内容と価格を比較検討することで、適正な価格と質の高い工事を両立させることが可能となります。

管理会社に大規模修繕を発注する際の注意点3.施工内容のチェック体制を確認しておく

大規模修繕工事は、建物の安全性に直結する重要な工事です。

そのため、工事の施工状況を確認し、手抜き工事がないかをチェックする体制を、発注前に管理会社に確認しておくことが重要です。

手抜き工事をしていれば、工事後に不具合が発生するリスクが高くなります。

国土交通省が公表した統計によると、マンション大規模修繕工事の施工不良による事故は、年間100件以上発生しています。

適切な施工状況の確認なしでは、品質が保証されません。

千葉県内の分譲マンションでは、大規模修繕工事後に雨漏りや外壁のひび割れなどの不具合が多数発生しました。

原因は、施工状況の確認が不十分だったためでした。

そこで、管理会社に対して、工事現場での定期的な監督・検査の有無、検査員の資格や人数、サンプル抜き取り検査の実施などのチェック体制を確認することが重要です。

十分な体制が整っていない場合は、別の管理会社を検討するべきでしょう。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

大規模修繕工事と管理会社についてのまとめ

管理会社は多くのマンションの大規模修繕に関わってきた経験とノウハウを持っています。そのため、スムーズな工事進行やトラブル回避が期待できます。また、複数の業者と取引があるため、一括発注することでコスト削減が可能です。さらに、工事の品質管理も徹底されています。工事完了後もアフターフォローを充実させており、万が一不具合が発生しても、迅速に対応してくれるでしょう。

しかし、管理会社主導の大規模修繕は、メリットばかりではありません。デメリットもいくつか存在します。

管理会社は中間マージンが発生するため、施工業者に直接発注するよりも費用が高くなる可能性があります。また、管理会社主導の場合、工事内容や費用について、管理会社の言いなりになる可能性があります。さらに、住民の意見が反映されにくい傾向があります。

そのため、管理会社主導の大規模修繕を行う際には、以下の点に注意が必要です。

管理会社に発注する前に、他の施工業者にも見積もりを取るようにしましょう。工事内容を詳細に確認し、不明な点は質問するようにしましょう。住民の意見を積極的に取り入れるようにしましょう。

管理会社主導の大規模修繕は、メリットもデメリットもあります。しっかりとメリットとデメリットを理解し、必要に応じて対応することで、スムーズな大規模修繕を実現できるでしょう。