2024.04.25

リフォーム工事で建築確認申請が必要なケースとは?申請の流れも紹介

「リフォームを考えているけれど、建築確認申請が必要なのかわからない…」そんな疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。実は、すべてのリフォーム工事で申請が必要なわけではありません。しかし、増築や構造変更など一定の条件を満たす場合、申請が必要になります。

この記事では、建築確認申請が必要なリフォーム工事の条件を詳しく解説するとともに、申請の流れやポイント も紹介します。

適切な手続きを行わないと違反となる可能性もあるため、事前にしっかり理解しておきましょう。スムーズなリフォーム計画のために、ぜひ最後までご覧ください。

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リフォーム工事での建築確認申請とは?

建築確認申請とは、建築物を新築したり増改築を行う際に、その設計図書が建築基準法などの関係法令に適合しているかを専門の建築主事に確認してもらい、許可を得る手続きのことをいいます。

建物の安全性、防火性、居住環境などの様々な基準を満たしているかをチェックし、違反がなければ確認済証が交付されます。

この確認を経ずに工事を行うと、後に違反建築物として是正命令が出されたり過料を課せられる可能性があるため、法令を順守することが重要です。

確認申請が義務付けられる理由は、建物が適切に設計・施工されないと、地震や火災時に倒壊や延焼の危険性が高くなり、居住者の生命に係わるおそれがあるためです。

国土交通省の統計によると、年間約50万件の建築確認申請があり、そのうち約8%が不適合とされています。

このように厳格に審査されることで、住民の安全が守られているのです。

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4号建物とは? リフォーム工事における建築確認申請が不要

4号建物とは、建築確認申請が不要とされる小規模な建物のことをいいます。

比較的小規模で構造が簡単なため、建物の安全性確保が容易と考えられているからです。

しかし、建築基準法の最低基準は満たす必要があります。

4号建物に該当するのは以下の通りです。

• 木造で2階建て以下かつ床面積の合計が120㎡以内
• 鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造で2階建て以下かつ床面積の合計が200㎡以内
• 一定の条件を満たす木造3階建ても該当する場合あり

国土交通省の統計によると、全国の住宅の約3割が4号建物に該当します。

4号建物は手続き簡略化の対象となっていますが、完全に規制から外れているわけではありません。

このように4号建物は規模や構造が小さいものの、最低限の安全基準は求められています。

大規模な工事を行う場合は建築確認申請が必須となりますので、注意が必要です。

4号建物の具体的な要件は、建築基準法施行令第3条に定められています。

条文は初見では難解ですので、わかりやすく解説します。

【木造の場合】
・2階建て以下で、各階の床面積の合計が120㎡以内であること
・3階建てで、各階の床面積の合計が100㎡以内で、軸組工法により主要構造部を造ること

【鉄骨造や鉄筋コンクリート造の場合】
・2階建て以下で、各階の床面積の合計が200㎡以内であること

このように、構造や階数、面積に一定の制限がかけられています。

面積要件は、隣地への影響を最小限に抑えることが目的です。

一方、木造3階建てが4号建物に含まれるのは、伝統的な建築様式を尊重する狙いがあります。た

だし、一定の構造基準を満たす必要があり、免許を持つ建築士の関与が義務付けられています。

施主は4号建物であっても、法令と同程度の設計がなされていることを確認するため、リフォームを検討する際は建築士などの専門家に依頼するのが賢明です。

建物の安全性を保つためにも、4号建物か否かを含め、適切な判断と対応が求められます。

リフォーム工事に建築確認申請が必要なケース

リフォームに建築確認申請が必要なケースについて、解説していきます。

リフォーム工事に確認申請が必要なケース1.木造3階建て以上で過半の修繕工事の場合

木造3階建て以上の建物で、主要構造部(柱、はり、基礎、階段など)の過半(半分以上)を修繕する大規模な工事を行う際は、建築確認申請が必要になります。

実例としては、老朽化した長屋を改修してマンションにする場合などが該当します。

リフォーム工事に確認申請が必要なケース2.鉄骨造 (2階以上、または、延床面積200㎡を超える場合)

鉄骨造の建物で、2階建て以上または延床面積が200㎡を超える工事を行う場合は建築確認申請が必要です。

大規模なリフォームでは主要構造部の変更が伴うためです。延床面積とは建物の各階の床面積の合計のことです。

リフォーム工事に確認申請が必要なケース3.屋根工事 (4号建物を除き、主要構造部の一種以上の過半の修繕・模様替え)

屋根の過半(半分以上)を修繕・模様替えする大規模な工事では、建築確認申請が必要になります。

ただし小規模な4号建物の場合は例外です。

屋根は建物の構造上重要な部分なので、安全性を確認する必要があるためです。

リフォーム工事に確認申請が必要なケース4.外壁工事 (4号建物を除き、主要構造部の一種以上の過半の修繕・模様替え)

外壁の過半を修繕・模様替える大規模な工事も、建築確認申請が必要となります。

ただし4号建物は例外です。

外壁は建物の構造を支える重要な役割があり、安全性に影響するため、確認が求められます。

リフォーム工事に確認申請が必要なケース5.増築工事

増築とは、建物に部屋や空間を増やす工事のことです。

主要構造部分に手を加える大規模な増築では、建築確認申請が必須です。

増築後の建物が建築基準法に適合するかを確認するためです。

リフォーム工事に確認申請が必要なケース6.スケルトン工事

スケルトン工事とは、建物の骨組み(主要構造部)を作る工事のことです。

主要構造部に大きな変更を加えるため、スケルトン工事には建築確認申請が必要不可欠です。

リフォーム工事に確認申請が必要なケース7.プレハブ物置設置工事

プレハブ物置(工場で組み立てられた簡易的な建物)を設置する場合も、建築確認申請の対象となります。

建物の安全性を確保するための基準をクリアしているかを確認する必要があるためです。

リフォーム工事における建築確認申請の手順について

リフォーム工事で建築確認申請が必要となる場合、以下の手順で進められます。

1. 設計図書(設計説明書、構造計算書、図面など)を作成する
2. 申請書類を市区町村の建築主事に提出し、確認申請を行う
3. 建築主事の審査を経て、建築確認済証の交付を受ける
4. 工事着手
5. 中間・完了検査を受け、検査済証を得る

このように、建築確認申請は書類の手続きから検査に至るまで、複数のステップを経て適切に進められる必要があります。

専門家に依頼するのが無難でしょう。

リフォームでは手間がかかりますが、建物の安全性を守る上で欠かせない重要な手続きなのです。

リフォーム工事と大規模修繕工事の違いについて

リフォーム工事と大規模修繕工事は、目的や規模が異なるため、それぞれに特徴があります。

ここでは、リフォーム工事と大規模修繕工事の違いについて解説します。

リフォーム工事

リフォーム工事は、主に居住空間の改善や新しい機能の追加を目的とした工事です。例えば、内装の変更、設備の更新、間取りの変更など、住まいの快適さや利便性を向上させるために行われます。

リフォームは、主に美観や使い勝手を改善することを目指しており、工事の内容は比較的小規模で短期間で終わることが多いです。また、住民が居住したままで工事が行われることが一般的です。

大規模修繕工事

一方、大規模修繕工事は、建物全体の長期的な維持を目的とした工事です。これには、外壁塗装、防水工事、屋根の修理、配管の更新など、建物の構造部分や共用部の修繕が含まれます。

大規模修繕は、建物の劣化を防ぎ、資産価値を維持するために必要な工事であり、一般的に数ヶ月から半年程度の長期間にわたることが多いです。また、住民の協力が求められ、工事中は一時的に居住空間に影響を与えることもあります。

リフォーム工事と大規模修繕工事の費用相場

ここでは、リフォーム工事とマンション大規模修繕工事の費用相場について解説します。

それでは詳しく見ていきましょう。

リフォーム工事の費用相場

リフォーム工事の費用相場は、工事の規模や内容によって大きく異なります。例えば、キッチンやバスルームのリフォームの場合、設備の変更や内装の刷新を含むため、100万円〜200万円程度が一般的です。トイレや床の張替え、壁の塗装など小規模なリフォームであれば、30万円〜50万円程度で済むこともあります。間取り変更を伴うリフォームの場合、壁や間仕切りの取り壊しや新たな配置を行うため、200万円〜500万円程度が相場となります。

リフォーム費用は、使用する素材や設備、工事の範囲、地域によっても変動します。また、施工業者によっても料金は異なるため、複数の見積もりを取得して比較検討することが重要です。さらに、リフォーム工事では家具や照明なども新調する場合があるため、総額としての費用も計算に入れる必要があります。

大規模修繕工事の費用相場

大規模修繕工事の費用相場は、マンションやビルの規模、築年数、修繕内容によって大きく異なります。例えば、築10年の中規模マンション（30〜50戸程度）であれば、外壁塗装や防水工事、共用部の修繕を含む工事費用は1戸あたり100万円〜150万円程度が相場です。全体で数千万円以上の費用がかかることがあります。修繕内容が多岐にわたる場合や設備の更新を伴う場合、費用はさらに増える可能性があります。

大規模修繕は、屋上防水や外壁の補修、共用部分の改修など、建物全体に関わる修繕を行うため、規模が大きく、工事期間も数ヶ月から半年以上かかることがあります。工事費用は、修繕積立金を使うことが一般的ですが、必要に応じて追加で住民からの積立金を集める場合もあります。費用が予算に収まらない場合は、融資や補助金の活用が検討されることもあります。

大規模修繕工事でよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕工事でよくある質問｜工事の周期や費用はいくら?などよくある質問をまとめて紹介

リフォーム工事における建築確認申請についてのまとめ

いかがでしたか今回は建築確認申請について解説しました。この確認を経ずに工事を行うと、違反建築物として是正命令や過料を課せられる可能性があるため、法令を順守することが重要です。

しっかりと確認して申請を怠らないようにしましょう。