2024.04.25

マンションの改修工事とマンションの大規模修繕工事の内容や進め方・費用相場を解説

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マンションの改修工事とは、建物の老朽化を防ぎ、居住性を向上させるために、部分的な修繕や設備の更新を行う工事のことです。具体的には、外壁の塗装や防水工事、共用部分の改修、設備機器の更新などが含まれます。

改修工事を行うことで、建物の美観を維持し、居住性を向上させることができます。また、建物の価値を維持し、資産価値の低下を防ぐ効果もあります。

今回は、マンションの改修工事についてマンションの大規模修繕工事の違い、具体的な内容、費用、メリット、準備と進行スケジュールなどについて解説します。ぜひ、マンションの大規模修繕工事について理解を深め、適切な時期に適切な対応ができるようにしましょう。

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大規模修繕工事とは？

大規模修繕工事は、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させるために非常に重要な工事です。

大規模修繕工事とは、経年劣化によって傷んだ建物の部分を補修し、新築時の機能を回復させる工事のことです。 12～15年ごとに、外壁の補修や塗装、屋上の防水工事などをまとめて行う大掛かりな工事となるため、足場を組んで行われることが一般的です。 工事の対象は、主にマンションの共有部分です。

大規模修繕工事は、建物の美観を回復させるだけでなく、安全性や快適性を向上させる効果もあります。 例えば、外壁のひび割れを放置すると、雨水が侵入し、鉄筋が錆びて建物の強度が低下する可能性があります。 また、防水工事を行うことで、雨漏りを防ぎ、建物の劣化を遅らせることができます。

さらに、大規模修繕工事は、時代の変化に合わせて、建物の機能や性能を向上させる良い機会でもあります。 例えば、バリアフリー化や省エネ対策など、現代のライフスタイルに合わせた改修を行うことで、より快適で暮らしやすい住まいを実現できます。

修繕工事と改修工事についての違い

修繕工事と改修工事は、どちらも建物の維持や改善を目的とした工事ですが、目的や内容にいくつかの違いがあります。

修繕工事

修繕工事は、建物の劣化や損傷を修復し、元の状態に戻すことを目的とした工事です。主に老朽化や経年劣化による不具合を修理するために行われ、建物の機能を維持することが重要視されます。例えば、外壁のひび割れ補修や、防水層の再施工、給排水設備の修理などが修繕工事に該当します。修繕工事は、建物の現状を保つために必要なもので、定期的に行うことが推奨されます。

改修工事

改修工事は、建物の機能やデザインを改善し、現状よりも良くすることを目的とした工事です。単なる修理に留まらず、設備の更新やレイアウトの変更、新たな機能の追加など、建物全体の性能向上を図るための工事です。例えば、古くなった設備の最新化や、内装デザインの変更、エネルギー効率の向上を目的としたリノベーションなどが改修工事に該当します。

マンション修繕工事とは?どんな箇所の工事？

マンション修繕工事とは、建物の老朽化した部分を元の状態に戻す工事のことです。

マンションは経年劣化により、様々な部分に損傷が生じます。

適切な修繕工事を行わないと、建物の安全性や資産価値が低下するためです。

主な修繕工事には以下のようなものがあります。

• 外壁や屋上防水の打ち替え
• 給排水管の更新
• エレベーター設備の交換
• 共用部分(廊下、階段など)の床やクロスの張り替え

このようにマンション修繕工事は、建物の寿命を延ばし居住環境を維持する上で欠かせない工事です。

計画的に行うことが重要です。

マンション改修とは?どんな箇所の工事？

マンション改修工事とは、建物の性能向上や新たな機能の付加を目的とした大規模な工事のことです。

耐震性や省エネ性能が求められる現代において、マンションの価値を維持・向上させるには建物の改修が不可欠となっているためです。

主な改修工事には以下のようなものがあります。

• 耐震補強工事(筋交い工法や免震構造化など)
• バリアフリー化工事(段差解消、手すり設置など)
• 省エネリフォーム(断熱改修、高効率設備導入など)
• 共用空間のリノベーション(ロビーや集会室の改装など)

このように改修工事は、マンションの資産価値の維持・向上に大きく貢献します。

長期的な視点で計画を立てることが賢明です。

マンション改修工事のメリット紹介

マンションは長年の使用により、設備の老朽化や内外装の劣化が避けられません。

そのため、一定期間ごとに改修工事を行うことがマンション管理の基本となります。

改修工事を実施することで、以下のようなメリットが期待できます。

1. 資産価値の維持・向上
   マンションの居住性や設備性能が向上し、資産価値が維持・向上するでしょう。一般的にマンション価格は、新しい物件ほど高くなる傾向にあります。
   改修工事をしない場合、経年劣化が進み、資産価値が下がることは避けられません。
2. 長期的なコストの削減
   適切な改修工事を行うことで、設備の寿命を延ばすことができます。設備を新品に交換する時期を遅らせることで、長期的にコストを抑えられます。また、改修工事は修繕積立金を活用できるため、一時の出費を抑えられます。
3. 居住環境の改善
   内装やリフォームを行えば、新築時の質を取り戻せます。最新の設備を導入すれば、高級賃貸物件に劣らない居住環境を実現できます。例えば、新しいキッチンの導入で、調理スペースの拡大、収納力の向上が期待できます。
4. 省エネ・長寿命化による維持管理コストの低減
   省エネ型の設備を導入すれば、光熱費の削減につながります。また、新しい設備は故障リスクが低いため、修繕コストを抑えられます。さらに、長寿命化を図ることで、設備更新のコストを先送りできます。

このように、マンション改修工事には様々なメリットがあります。

経年劣化は避けられませんが、適切な改修工事を実施することで、マンションの資産価値を維持・向上させながら、良好な居住環境と管理コストの低減を同時に実現できるのです。

修繕工事を行うメリット

マンションの修繕工事は、発生した不具合への対応のみならず、以下のようなメリットがあるため、定期的に実施することが重要です。

1. 事故や二次被害の防止
   修繕工事を適切に行うことで、亀裂の拡大や部材の脱落など、事故が発生するリスクを低減できます。また、漏水が発生した場合は、二次被害の拡大防止につながります。
2. 機能の維持・回復
   経年劣化により、設備の機能が低下することがあります。修繕工事により機能を維持・回復させることで、居住性の確保や管理コストの増加を抑えられます。例えば、昇降機の不具合は高齢者の外出機会を奪うリスクにつながります。
3. 団地全体の資産価値の維持
   建物の一部が損傷していれば、団地全体の景観を損ねます。定期的な修繕工事で適切な維持管理を行うことで、資産価値の維持につながります。（赤坂エリアでの修繕事例より）
4. 大規模修繕費の平準化
   小規模の修繕工事を適宜行うことで、大規模修繕の時期を遅らせられます。それにより、修繕積立金の増額を抑え、長期修繕計画に沿った大規模修繕費の平準化が可能になります。（国土交通省の調査結果より）

このように、マンションでは修繕計画に基づいた修繕工事を行うことが重要です。

具体的には、年次的に修繕工事を行い、建物の不具合発生時には速やかに修繕を実施する必要があります。

適切な修繕工事を怠れば、思わぬ事故や二次被害につながるリスクがあるのです。

マンションなどにおける補修工事について

補修工事とは、建物の劣化や損傷を修復し、機能や安全性を維持するための工事です。これには、外壁のひび割れや塗装の劣化、コンクリートの剥離などの修繕、防水処理、配管の修理、エントランスや廊下などの共用部分の補修が含まれます。また、老朽化した設備の交換や、バリアフリー対応などの改善工事も行われます。

「補修」と「修繕」は似た意味を持つ言葉ですが、ニュアンスに違いがあります。

• 補修: 主に軽微な損傷や劣化を修復する作業を指します。例えば、外壁の小さなひび割れを埋める、塗装の一部を塗り直すなど、部分的な修復が中心です。
• 修繕: より大規模で計画的な修復作業を指します。建物全体の耐久性や機能性を維持するために行う、外壁全体の補修、防水工事、設備の交換などが含まれます。

まとめると、補修は小規模な修復を意味し、修繕は広範囲または計画的な修復を含むことが多いです。

大規模修繕工事の費用はどの程度か？

マンションの大規模修繕工事にかかる費用は、規模や内容によって大きく異なります。一般的には、総戸数や延べ床面積あたりの単価で算出されることが多く、平均的な単価は1戸あたり200万円～400万円程度と言われています。

ただし、実際に支払う費用は物件によって大きく異なります。例えば、建物の規模が大きい、築年数が古い、劣化が激しい、耐震補強工事が必要になる、などの場合は、費用が高額になる傾向があります。

また、足場代や仮設トイレの設置費用、設計料や監理料などの諸経費もかかります。これらの諸経費は、工事費の10％程度になることが多いです。

さらに、工事中に追加工事が発生した場合、当初の見積もりよりも費用が高額になる可能性があります。そのため、大規模修繕工事の計画を立てる際には、十分な予算を確保しておくことが大切です。

大規模修善工事でのよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

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マンション大規模修繕工事でよくある質問｜工事の周期や費用はいくら?などよくある質問をまとめて紹介

大規模修繕と改修の違いまとめ

マンションの改修工事とは、居住性を向上させることを目的とした工事です。大規模修繕工事と比較すると、規模が小さく、修繕箇所も限定的です。具体的には、給排水管の更新、内装の改装、バリアフリー化、耐震補強などが含まれます。

改修工事は、居住者のニーズや建物の状況に合わせて柔軟に対応できるのが特徴です。また、大規模修繕工事よりも費用を抑えることができます。

改修工事のメリットは、居住性を向上させることができる、大規模修繕工事よりも費用を抑えることができる、居住者への影響が小さいことです。

改修工事の費用は、工事内容や規模によって異なります。一般的には、1㎡あたり5,000円～10,000円程度が目安となります。

改修工事を行う際は、事前に計画を立てることが重要です。計画には、工事内容、工事期間、工事費用、資金計画などが含まれます。計画を立てることで、円滑な工事の実施と費用の抑制につなげることができます。