2024.04.11

収益物件の大規模修繕工事の費用について・マンションやアパートの収益とコストについて解説

大規模修繕や防水工事のご相談は実績豊富な新東亜工業へ

収益物件としてのマンションやアパートを維持・管理するうえで、避けて通れないのが大規模修繕です。

収益物件の修繕工事は、建物の価値を保ち、入居者満足を維持するための重要な投資ですが、その費用やタイミングについて疑問を持つ方も多いのではないでしょうか？

この記事では、大規模修繕の具体的な内容や修繕費用の相場、外壁塗装などの修繕を行うべき時期の目安について解説します。また、不動産投資において修繕を計画的に進めるためのポイントや適切なコスト管理のコツも紹介します。

収益物件の大規模修繕工事にかかるコストと収益

結論から申し上げますと、収益物件の大規模修繕工事には多額の費用がかかりますが、適切な修繕を行うことで将来的な収益の向上が期待できます。

一般的な分譲マンションでは、平均的な工事費用は約1,000万円~2,000万円程度と言われています。

投資用マンション(賃貸マンション)の場合、中規模物件で約3,000万円前後と試算されています。

このように収益物件の修繕には莫大な費用を要します。

一方で、大規模修繕工事を行うメリットも大きいのです。

適切な修繕により、建物の資産価値が向上し、その結果、より高い家賃設定が可能になります。

また、新しい設備が導入されることで、入居者の満足度も高まり、好条件での募集が期待できます。

つまり、修繕投資を行うことで、将来の賃料収入増や入居率向上による収益アップにつながるのです。

収益物件の大規模修繕費用を抑えるコツ

収益物件の大規模修繕費用を抑えるコツを紹介します。

直接施工業者に発注することで費用を削減

収益物件の大規模修繕費用は、物件の規模や築年数、修繕内容によって異なりますが、一般的な場合、1000万円～2000万円程度かかります。直接施工業者に発注することで、中間マージンをカットし、費用を削減することができます。中間マージンとは、ゼネコンなどの施工会社が下請け業者に支払う手数料のことです。この手数料は、修繕費用の10%～20%程度になることも珍しくありません。

直接施工業者に発注する場合は、業者選びが重要です。実績や技術力、信頼性などを確認した上で、複数の業者から見積もりを取り、比較検討することが大切です。

複数の業者から見積もりを取り、最適な選択をする

大規模修繕は費用がかかるため、可能な限りコストを抑えたいと考えるのは当然です。そのために有効な手段の一つが、複数の業者から見積もりを取ることです。複数の見積もりを比較することで、相場価格を把握し、不当に高い見積もりを避けることができます。

複数の業者から見積もりを取るメリットは、以下の通りです。

• 相場価格がわかる: 複数の業者から見積もりを取ることで、大規模修繕の一般的な費用を知ることができます。これにより、不当に高い見積もりを提示されているかどうかを判断することができます。
• 最適な業者を選択できる: 各業者の見積もり内容を比較することで、技術力や価格、対応力などの観点から最適な業者を選択することができます。
• 交渉材料になる: 複数の業者から見積もりを取っていると業者に伝えれば、価格交渉がしやすくなります。複数の業者が競合することで、より良い条件を引き出すことができるでしょう。

ただし、複数の業者から見積もりを取る際には、以下の点に注意する必要があります。

• 見積もりの内容を統一する: 各業者に同じ内容の見積もりを依頼するようにしましょう。内容が異なると、比較がしにくくなります。
• 見積もりの期限を設定する: 見積もりの期限を設定することで、業者の対応の早さを確認することができます。
• 業者の評判を調べる: 見積もりを取る前に、各業者の評判を調べておきましょう。過去のトラブルやクレームがないかを確認することで、安心して工事を依頼できる業者を選ぶことができます。

複数の業者から見積もりを取ることで、大規模修繕にかかる費用を削減することができます。時間と労力はかかりますが、最適な業者を選択することで、より良い結果を得ることができるでしょう。

築年数の浅い物件への投資が修繕費用を抑える

築年数の浅い物件への投資は、収益物件の運用において、修繕費用を抑える有効な手段です。築年数の浅い物件は、設備や構造が新しく、すぐに修繕が必要となる可能性が低いため、修繕費用を大幅に抑えることができます。また、築年数が浅いほど、法定耐用年数も長いため、減価償却費を多く計上できるメリットもあります。さらに、築年数の浅い物件は、入居率が高く、家賃収入も安定しやすい傾向にあります。これは、設備や構造が新しく、入居者が快適に暮らせるためです。

築年数の浅い物件への投資は、初期費用がかかることがデメリットですが、長期的に見れば修繕費用を抑えることができ、収益性を高めることができます。修繕費用を抑え、長期的に収益性を高めることを目指すのであれば、築年数の浅い物件への投資を検討してみてはいかがでしょうか。

マンション大規模修繕にかかる費用

分譲マンションの1戸当たりの大規模修繕費用は、概ね130万円~170万円程度と言われています。

この金額の根拠は、国土交通省の調査結果にあります。

• 戸数51~100戸規模のマンション:1戸あたり約170万円
• 戸数101~200戸規模のマンション:1戸あたり約130万円

といった具合に、マンション全体の戸数規模が大きいほど、1戸当たりの修繕費用は低く抑えられる傾向が見られます。

以下に大規模修繕費について表にまとめました。

大規模修繕の費用内訳を見ると、具体的には以下の3つの項目から構成されています。

1. 共用部分工事費(外壁、屋上防水、給排水管など)
2. 専有部分工事費(各戸の水回り:キッチン、バス、トイレなど)
3. 付帯工事費(足場工事、仮設工事、外構工事など)

マンションの規模や築年数、部位の劣化状況によって、大規模修繕にかかる費用は物件ごとに大きく異なります。

適切な業者選定と修繕計画の立案が何より重要になってくるのです。

マンション大規模修繕を行う時期

マンションの大規模修繕工事は一般的に10年~20年を目安に実施されますが、個々の物件の状況を総合的に勘案し、適切なタイミングを判断する必要があります。

その根拠の1つ目は、建物の標準的な耐用年数によるものです。

国土交通省が定める基準では、マンションの耐用年数は概ね60~70年程度とされています。

従って、大規模修繕のタイミングは建物の半分程度の10~20年を目安とするのが一般的なのです。

2つ目の観点は、各物件における現状の劣化具合です。

• 竣工年数が10年前後になると、部分的な劣化が進む
• 外壁や設備の経年劣化、これまでの修繕履歴
• 専門家による定期的な建物診断の結果

上記のような点を総合的に勘案し、修繕の必要性を判断する必要があります。

3つ目は、入居者への影響とコストの平準化の観点です。

一時に多額の修繕費が必要となれば入居者への負担が大きくなるため、一定の期間をかけた計画的な実施が不可欠です。

管理組合による修繕積立金の着実な積立ても重要な要素となります。

このように、マンションの大規模修繕においては、一律の基準があるわけではなく、個々の物件に応じた柔軟な判断をすることが重要となります。

大規模修善工事でのよくある質問

ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。

Q

大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？

A

大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。

この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください

関連

マンション大規模修繕工事でよくある質問｜工事の周期や費用はいくら?などよくある質問をまとめて紹介

収益物件の大規模修繕まとめ｜将来を見据えて適切な修繕工事を

大規模修繕工事は多額の費用がかかるため、将来にわたり安定した収益を得るためには、適切なタイミングで適切な工事を行うことが重要です。

的に、一戸あたりの修繕費用の平均は100万円～200万円程度と言われています。物件や築年数によって費用は異なります。

大規模修繕費用を抑えるためには、以下の方法が効果的です。

• 直接施工業者に発注する
• 複数の業者から見積もりを取る
• 築年数の浅い物件への投資

直接施工業者に発注することで、仲介手数料を削減できます。複数の業者から見積もりを取ることで、適正な価格で工事を発注することができます。築年数の浅い物件は、修繕費用がかかりにくいため、長期的にコストを抑えることができます。

本記事で紹介した方法を活用することで、費用を抑えながら物件を良好な状態に維持することができます。