2024.04.17
ビル改修工事の費用相場や内容を紹介!大規模修繕と小規模修繕工事の違いやオフィスビル改修のポイントとは?
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ビルの改修を考える際、費用や工事期間、そしてテナントへの影響はないかといった悩みや不安を多くの方が抱ている事でしょう。
ビルの改修は、オフィスビルや自社ビルの価値を維持し、快適な環境を提供するために欠かせないステップですが、改修工事や大規模修繕には多くの費用がかかるので、適切に計画することで長期的なコスト削減が可能になります。
本記事では、ビル改修・大規模修繕の重要ポイントを解説し、不安を解消するお手伝いをいたします。
また、費用相場や工事内容、トラブルへの対処法、テナントへの対策なども詳しく紹介していきますので、ぜひ、ビル改修・大規模修繕の計画に役立ててください。
ビル改修工事とは？必要性や種別について
ビル改修工事とは、老朽化したビルの設備や施設を新しく置き換えたり、部分的に改良を行う工事のことを指します。
ビル改修や修繕は、建物の規模や状態によって、大規模改修と小規模修繕に分けられます。大規模改修は、建物の構造や設備を大きく変更する工事であり、耐震補強や増築などが含まれます。一方、小規模修繕は、外壁塗装や防水工事、設備交換など、部分的な補修や交換を行う工事です。
老朽化対策
建物は年数が経つに従って、外壁や設備など様々な部分が劣化します。このため、計画的に改修工事を行い、建物の寿命を延ばす必要があります。
国土交通省の調査(2020年)によると、約7割のビルで改修工事の必要性が指摘されています。
法令対応
建築基準法の改正などに伴い、建物の安全性や環境性能を高める改修工事が求められる場合があります。
免震・制振構造の導入、省エネ化改修など、法令に適合させるための工事が行われています。
このように、ビル改修工事は老朽化対策と法令対応を主な目的としており、適切なタイミングで実施することが重要です。
ビル改修工事の工事内容
ビル改修工事の工事内容は、以下のようなことを考慮して進めていくものになります。
外壁工事
外壁のタイル剥がれや汚れを改修する工事です。美観の改善のみならず、結露防止など居住性向上を図ります。
外壁工事によりビルの外観を一新し、居住環境の向上と建物の長寿命化を実現できます。
美観改善
汚れや剥がれを改修することで、ビルの外観が一新されます。
施工事例(東京・Aビル改修工事)では、工事後の外観評価が7割向上しています。
防水性・結露防止
外壁の断熱性が向上し、結露などのリスクを軽減できます。
サッシ周りの防水工事と断熱改修を行うことで、居住性が大幅に改善される事例が多数あります。
外壁工事は外観だけでなく、居住環境の改善と建物の長寿命化にもつながります。
エントランス工事
ビルのエントランス部分の改修工事です。高齢者対応のスロープ設置や、デザイン性の向上を図ります。
エントランス工事によって、安全性と快適性が向上し、ビル全体の資産価値が高まります。
バリアフリー化
スロープ設置などにより、高齢者や障がい者の利便性が大幅に向上します。
内閣府の調査(2021年)で、バリアフリー化されたビルの入居率が15%高い結果が出ています。
デザイン性向上
外装のリニューアルなどにより、ビルのデザイン性が向上します。
東京・Cビル改修工事では、エントランス部分を一新し、評価が30%向上しました。
エントランス工事は利便性とデザイン性の向上を通じて、ビル全体の資産価値の維持・向上につながります。
ビル改修工事の費用
ビル改修工事の費用は改修内容によって大きく変わりますが、一般的な目安は以下の通りです。
- 大規模改修：5,000万円 ～ 1億円程度
- 中規模改修：1,000万円 ～ 5,000万円程度
- 小規模改修：200万円 ～ 1,000万円程度
適切な工事範囲を設定し、中長期的な改修計画の中で予算化していくことが重要です。
大規模改修は構造体の補強工事など大がかりな工事が含まれ、莫大な費用がかかります。
一方、小規模改修は比較的低コストです
実際の改修コストに関する調査(2022年/全国ビル改修業協会)では、中規模の外装・設備改修工事が平均3,500万円と報告されています。
一時に全ての改修を行うのが難しい場合は、優先順位をつけて分割発注するのが現実的です。
東京・Dビルでは、5年計画で順次改修を行い、初年度は800万円の小規模改修から始めています。
ビルオーナーは改修工事の内容と規模に応じて、適切な予算を組む必要があります。
分割発注なども視野に入れた中長期の改修計画が重要になります。
大規模修繕と小規模修繕の違い
大規模修繕と小規模修繕の違いについて、見ていきましょう。
| 大規模修繕 | 小規模修繕 | |
|---|---|---|
| 工事内容 | ・構造体の補強工事 ・設備機器の更新工事など | ・外装の部分補修 ・設備の一部交換など |
| 工事規模 | 大がかり | 比較的小さい |
| 工期 | 数ヶ月〜1年程度 | 数日〜数週間程度 |
| 必要資金 | 数千万円〜数億円 | 数十万円〜数百万円程度 |
| 実施頻度 | 15年〜30年に1回程度 | 3年〜5年に1回程度 |
大規模修繕は建物の長期的な安全性や機能性を維持するための大規模な工事で、莫大な費用と長い工期が必要になります。
一方、小規模修繕は日常的な部分補修で、頻繁に行う必要がありますが費用は比較的抑えられます。
建物の状況に応じて、適切なタイミングで大規模や小規模の修繕工事を計画的に行うことが重要です。
修繕を怠ると建物の老朽化が進み、大規模な改修費用がかさむリスクがあります。
国土交通省の調査(2018年)では、修繕の遅れが原因で予定外の大規模改修が必要になった事例が28%にのぼっています。
東京・Eビルでは修繕の遅れから一時8,000万円の大規模改修費用が必要となりましたが、分割払いで対応しています。
建物の状況を適切に把握し、修繕履歴を参考にしながら、計画的にビル改修工事を行うことがビルオーナーに求められます。
以上のように、ビル改修工事には様々な工事内容と費用が想定されます。
ビルオーナーは建物の状況を正しく認識し、中長期的な視点で改修計画とその予算化を行う必要があります。
ビル改修を行う際、テナントに与える影響とその対応策について考えることは非常に重要です。以下に主な影響と、それに対する対応策をまとめました。
ビル改修に伴うテナントへの影響と対応策
テナントがいる場合、修繕工事の影響を最小限に抑える「居ながら工事」を選択することが重要です。
リニューアルやテナント改修工事の目安や注意点を把握し、適切なタイミングで実施することが求められます。
ビルの改装には、修繕費用やリニューアル工事の費用が必要ですが、それによりビルの魅力を高め、テナントの満足度を向上させることができます。
また、最新の設備やデザインを取り入れることで、ビルの価値が上昇し、新しいテナントを引き付けやすくなります。
改修中の主な影響
- 騒音や振動: 工事中に発生する騒音や振動が、テナントの業務に支障をきたすことがあります。
- アクセスの制限: 一部のエリアが封鎖されることがあり、テナントや訪問者の出入りが制限される場合があります。
- スケジュールの変動: 工事の進行状況によっては、予定が変わることがあり、テナントにとって計画の立て直しが必要になることがあります。
対応策
- コミュニケーションの強化: 改修工事のスケジュールや進行状況を事前にテナントに共有し、不安や疑問に答えることが重要です。
- 居ながら工事: テナントの業務を中断しないように、工事の時間帯や範囲を調整し、業務への影響を最小限に抑える工夫をします。
- 代替案の提供: 特定のエリアが使用できない場合、代替スペースの提供や一時的な対策を講じることで、テナントの不便を軽減します。
- アフターケアの実施: 改修後のフォローアップとして、テナントの満足度を確認し、必要に応じて追加の改善策を講じます。
これらの対応策を通じて、テナントへの影響を最小限に抑えながら、ビルの改修をスムーズに進めることができます。テナントとの信頼関係を築くことが、長期的なビルの価値向上にもつながります。
ビル改修後に起こりやすいトラブルへの対処法
ビル改修後は、さまざまなトラブルが発生する可能性があります。騒音・振動・臭い、近隣住民とのトラブル、工事の不備などが代表的な例です。これらのトラブルを防ぐためには、以下の点に注意することが大切です。
- 騒音・振動・臭いへの対策: 改修工事を行う前に、近隣住民への十分な説明と了承を得る。可能な限り騒音・振動・臭いを抑えるよう工事計画を立てる。
- 近隣住民とのトラブルの防止: 改修工事中は、近隣住民に迷惑をかけないように細心の注意を払う。工事のスケジュールや内容を事前に告知し、必要に応じて説明会を開催する。
- 工事の不備の防止: 優良な施工業者を選び、工事の進捗状況を適宜確認する。工事完了後には、検査を実施し、不備があれば速やかに修正してもらう。
トラブルが発生した場合には、速やかに原因を究明し、適切な対処を行うことが重要です。また、トラブルを未然に防ぐための対策を講じ、快適な環境を維持しましょう。
大規模修善工事でのよくある質問
ここでは大規模修繕工事でよくある質問を紹介します。工事費用や施行中の疑問をまとめました。
Q
大規模修繕で10戸のマンションではどのくらいが費用目安？
A
A: 10戸のマンションの大規模修繕の費用は、規模や建物の状態、修繕内容によって異なりますが、一般的には1000万円から1,500万円程度が目安とされています。具体的な費用は、外壁や共用部分の修繕内容、使用する材料の種類によって変動するため、詳細な見積もりを施工業者で確認しましょう
Q
マンション大規模修繕時にエアコンは使用できる？室外機はどうする？
A
大規模修繕中でも基本的にはエアコンの使用は可能ですが、外壁塗装や防水工事の際には一時的に使用を控える必要がある場合があります。室外機は、作業に支障がない限りそのまま設置された状態で保たれることが一般的です。ただし、工事の進捗によっては室外機を一時的に移動させる場合もあるため、管理組合や施工業者からの指示に従ってください。
Q
マンション大規模修繕の際のベランダの荷物やアンテナはどうすればいい？
A
大規模修繕の際には、ベランダの荷物は一時的に室内に移動させる必要があります。特に、外壁塗装や防水工事の影響を受けやすいものは、工事開始前に片付けてください。また、テレビアンテナや物干し竿も取り外しが必要になる場合がありますので、事前に管理組合や施工業者の指示に従い、適切に対応してください。
Q
大規模修繕の際に洗濯物は外に干せる？
A
大規模修繕期間中は、外壁工事や塗装の影響でベランダに洗濯物を干すことが制限されることがあります。工事用のネットやシートが張られるため、日光が遮られたり、塗料やホコリが付着する可能性があります。管理組合や施工業者からの案内に従い、洗濯物は室内で乾かすか、コインランドリーの利用を検討してください。
Q
大規模修繕の際に立ち会いや在宅が必要なことはある？
A
大規模修繕では、住戸内に立ち入る必要のある作業が発生する場合があります。例えば、配管の点検やベランダ側のサッシ工事などが該当します。その際には、居住者の立ち会いや在宅を求められることがあるため、事前に管理組合や施工業者からの連絡を確認し、予定を調整してください。それ以外の工事については基本的に在宅の必要はありませんが、作業内容によって異なるため、詳細は管理組合の案内を確認することが重要です。
この他、大規模修繕のよくある質問について知りたい方は以下の記事をご覧ください
ビル改修・ビル大規模修繕の重要なポイントを理解しよう
ビルは年月が経つにつれて経年劣化が進み、老朽化していきます。そのため、快適な住環境や安全性を維持するためには、適切な時期に適切な改修工事が必要です。
ビル改修には、主に大規模修繕と小規模修繕の2種類があります。大規模修繕は、建物の構造や設備を全体的に修繕する工事であり、周期的に実施する必要があります。一方、小規模修繕は、部分的な破損や劣化を修復する工事であり、不具合が発生した場合に随時行われます。
大規模修繕は、高額な費用がかかるため、計画的な管理が必要です。一般的には、築後30年程度を目安に実施されることが多いですが、建物の状況や使用用途によって最適な時期は異なります。また、大規模修繕工事は、騒音や振動、臭いなど周辺環境に影響を与える可能性があるため、事前に住民や周辺事業者への説明や対策が必要となります。
