2024.04.10
マンション屋上防水工事の費用相場と選び方｜後悔しない工事のコツ【2025保存版】
マンションの屋上防水工事は、雨漏りを防ぎ建物の寿命を延ばすための修繕工事です。
屋上防水には、ウレタン防水、シート防水、アスファルト防水などの種類があり、それぞれ費用や耐用年数、規模に応じて適切な選択が求められます。
本記事では、屋上の防水工事とは何か、屋上防水工事の手順や費用、業者選びのポイントを詳しく解説しますので、ぜひ最後までご覧ください。
適切な防水工事について理解し、マンションの資産価値を維持するための知識を深めましょう
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目次
マンションの大規模修繕で行う屋上防水とは？
屋上防水とは、雨の影響を強く受ける屋上に防水層を形成し、建物を雨漏りの被害から守るための工事です。
マンションの屋上は、平らな形状をしている「陸屋根」というタイプであることが多いです。
陸屋根の特徴である平らな形状は雨水が溜まりやすいため、雨漏りリスクの高い屋根でもあります。
もともと屋上は常に雨風にさらされる場所であるため雨漏りのリスクが高く、その上雨風や紫外線の影響を受けるので防水層が劣化しやすい場所です。
防水層が劣化して雨漏りが発生すれば、建物全体に大きなダメージを与えることにつながります。
劣化の早い屋上の防水層の機能を正常に保って雨漏りを予防するためにも、マンションの屋上に対する定期的な防水工事は欠かせません。
屋上防水は、マンションの大規模修繕工事の全体の費用のおよそ10％という大きな割合を占める、重要な工事です。
マンションにおける屋上の種類や形状
マンションの屋上は、その形状や利用目的によっていくつの種類にわけることができます。
屋上の種類によって適切な防水工事が異なるため、まず始めにマンションの屋上がどのような種類に分類されるのかを知っておくことが重要です。
ここでは、マンションの屋上について主流な3種類を解説します。
使用を目的とした陸屋根
陸屋根は平らな形状をしているため、人の歩行やエアコンの室外機、看板などの設置をすることもできます。
使用を目的とした陸屋根の場合、歩行や設置物の重さに耐えられるよう、コンクリートなどの保護材が施工されています。
歩行などの刺激は防水層にもダメージを与えるため、保護材でしっかりと防水層を保護することが重要です。
歩行を想定していない陸屋根
陸屋根は平らな形状をしていますが、歩行などの使用を想定されていない陸屋根の場合は使用目的が限定されています。
歩行や設備の設置などの使用が想定されていない陸屋根は、保護材が施工されておらず防水層が露出していることも多いため、なるべく刺激や負担をかけないことが重要です。
歩行を想定していない陸屋根を頻繁に歩行すれば、防水層に大きなダメージを与えてしまい劣化が早まり、雨漏りにもつながってしまうでしょう。
露出した防水層は、保護材が施工されているものに比べて雨漏りの原因箇所が発見しやすいというメリットがあります。
勾配がついた屋根
陸屋根は勾配がほとんどない平らな形状をした屋根でしたが、勾配がついた屋根を採用しているマンションもあります。
勾配がついた屋根はデザインの一環でもありますが、勾配があることで雨水が溜まりにくく排出されやすいことがメリットです。
陸屋根に比べると雨漏りリスクが低く防水層のメンテナンスサイクルも長い傾向がありますが、材質によって塗装の塗り替え工事や、屋根材が破損した場合の交換などのメンテナンスが必要になります。
マンション屋上防水工事の主な4工法とは？ウレタン・シート・FRP・アスファルトを比較
防水工事とは、雨漏りを防ぐ役割のある防水層を形成する工事のことです。
防水工事といっても種類があり、種類ごとに使用する材料や特徴などが異なり、施工場所によってどの種類の防水工事が最適なのかを判断する必要があります。
ここでは、以下の4種類の防水工事について、特徴などを詳しく解説します。
- ウレタン防水
- FRP防水
- シート防水
- アスファルト防水
施工を考えている屋上にとってどの種類の防水工事が適しているのか知りたい方は、参考にしてみてくださいね。
マンションの屋上防水工事の種類｜ウレタン防水
ウレタン防水は、液体状のウレタン防水材を塗布することで防水層を形成する工事です。
液体状の防水材を使用するので、複雑な形状に対しても施工できることが特徴です。
既存防水層を選ばず重ねて施工できるため、リフォームの際にもよく使用されます。
ウレタン防水で形成した防水層は紫外線の刺激に弱いので、紫外線から防水層を保護する役割のあるトップコートを表面に塗布します。
トップコートは、5年に一度を目安に塗り替えを行うメンテナンスが必要です。
マンションの屋上防水工事の種類｜FRP防水
FRP防水とは、繊維強化プラスチック（Fiber Reinforced Plastics）を使用して防水層を形成する工事のことです。
FRPは、水族館の水槽やロケットなどにも使用される、防水性や耐久性に優れている素材です。
素材が軽量で建物への負担が少ないにもかかわらず強度が高いことがメリットで、駐車場として使用する屋上の防水工事としても施工されます。
塗料の効果スピードが早いため、工期が1日ほどと短いことも特徴です。
FRP防水で形成される防水層は軽量で建物への負担が少ないので、高層マンションや世帯数の多い大規模なマンションの屋上防水にもおすすめです。
マンションの屋上防水工事の種類｜シート防水
シート防水とは、防水性に優れた防水シートを貼り付けることで防水層を形成する工事です。
合成ゴムや塩化ビニールでできた防水シートを、接着剤やビスなどを使用して屋上の床面に固定します。
塗料や火を使わずに施工できるので、工事中ににおいが発生しません。
シート防水は、凹凸の多い複雑な形状の場所や、室外機などの設置物が多い場所に対しては施工できないので注意が必要です。
マンションの屋上防水工事の種類｜アスファルト防水
アスファルト防水は、液体状に溶かしたアスファルトを染み込ませた「ルーフィング」と呼ばれるシート状の防水材を重ねることで、防水層を形成する工事のことです。
ほかの防水工事に比べても耐久性に優れているため耐用年数が長く、一回の工事にかかる施工費用は高額なものの、将来的な施工回数を減らすことができます。
アスファルトを使用するため重量があり、建物への負担が大きいことに注意が必要です。
また、アスファルトが溶ける際ににおいが発生するので、周辺環境への配慮も必要となります。
マンションの屋上防水工事の費用相場
屋上防水工事は、建物を雨漏りの被害から守るために定期的に必要となるため、費用が気になる方も多いのではないでしょうか。
マンションの屋上防水の費用は、施工面積はもちろん、防水工事の種類によっても異なります。
下記の表には、防水工事の種類ごとの費用相場をまとめました。
| 防水工事の種類 | 1平米あたりの単価相場 | 施工面積80㎡の屋上の費用相場 |
|---|---|---|
| ウレタン防水 | 3,000円～7,000円/㎡ | 50〜70万円程度 |
| FRP防水 | 4,000円～7,500円/㎡ | 60〜80万円程度 |
| シート防水 | 2,500円～7,500円/㎡ | 30〜60万円程度 |
| アスファルト防水 | 5,500円～8,000円/㎡ | 60〜80万円程度 |
防水工事全体にかかる費用は、既存防水層の劣化状態や施工環境などによって左右されることもあります。
実際に防水工事を検討するにあたって具体的な費用を知りたい場合は、専門業者に見積もりを依頼することをおすすめします。
屋上防水工事の屋上のタイプごとの選び方
先ほども触れたように、屋上防水には以下のような4種類があります。
- ウレタン防水
- FRP防水
- シート防水
- アスファルト防水
どの防水工事が適しているかは、施工環境や屋上の使用目的などによっても異なります。
防水工事の効果を長持ちさせるためにも、最適な工事の種類を選んで施工することが重要です。
下記の表には、防水工事の種類ごとに適している屋上のタイプをまとめているので、防水工事の種類を選ぶ参考にしてください。
| 防水工事の種類 | 適している屋上のタイプ |
|---|---|
| ウレタン防水 | タンクや室外機などの設置物が多い屋上 |
| FRP防水 | 比較的狭い面積で紫外線の影響を受けにくい屋上 |
| シート防水 | タンクや室外機などの設置物が少ない屋上 |
| アスファルト防水 | 建物の耐荷重が十分にある屋上 |
ウレタン防水は、複雑な形状の場所にも施工できることが強みであるため、凹凸があったり設置物が多かったりする屋上への施工に適しています。
FRP防水は、広い面積への施工に向いていない点と紫外線に弱い点に注意が必要です。
比較的施工面積が狭く、紫外線の影響を受けにくい場所であればFRP防水のメリットを最大限に発揮できるでしょう。
シート防水は、複雑な形状の場所に施工できないため注意が必要です。
床面に凹凸や設置物がなく単純な形状をしている屋上には、シート防水が適しています。
アスファルト防水は、防水層が重く建物に負担をかけてしまうため、建物の強度をしっかりと確認する必要があります。
耐荷重や強度が十分であれば、防水性や耐久性に優れた防水層が形成できるでしょう。
このように、それぞれの防水工事には特徴や弱点が存在しています。
防水工事の効果を最大限に発揮するためにも、特徴と同時に弱点も知って最適な工法で防水工事を行うことが重要です。
マンションの屋上に防水工事が必要になるタイミング
屋上の防水工事は一度施工したら終わりではなく、適切なタイミングで再工事を行う必要があります。
屋上に防水工事が必要になるタイミングは、主に以下の2つです。
- 耐用年数が経過したとき
- 劣化症状が現れたとき
それぞれのタイミングについて詳しく紹介するので、防水工事のタイミングにお悩みの方はぜひ参考にしてみてくださいね。
マンションの屋上の防水層の耐用年数が経過したとき
防水層は一度施工しても徐々に経年劣化してしまい防水機能が低下するため、耐用年数が経過したタイミングで再工事が必要になります。
耐用年数を超えて使用すると、雨漏りが発生するリスクが高いので注意が必要です。
防水層の耐用年数は、防水工事の種類によっても異なります。
屋上防水の4種類それぞれの耐用年数は、以下の通りです。
- ウレタン防水：10〜12年程度
- FRP防水：12〜20年程度
- シート防水：10〜15年程度
- アスファルト防水：15〜25年程度
どの種類の防水工事を施工したのか把握し、それぞれの耐用年数に合わせて定期的に防水工事を実施することで、雨漏りを予防することができるでしょう。
すでに耐用年数を超えている場合は、早めの工事を検討してくださいね。
マンションの屋上に劣化症状が現れたとき
耐用年数を超えていない場合でも、防水層に劣化症状が現れていたら防水機能が低下しているサインです。
劣化症状を放置すると雨漏りにつながるため、防水工事を検討する必要があります。
劣化症状の中には軽度なものもあれば、雨漏りリスクの高い進行した症状もあり、緊急度が異なります。
- 表面の色褪せ
- ひび割れ
- 排水溝(ルーフドレン)の周りにゴミが溜まっている
- 水溜り
- 雑草・苔・藻が生えている
上記のような症状が現れている場合は、劣化が始まってきているサインなので防水工事の実施を検討しましょう。
放置していると、雨漏りのリスクが高まります。
- 雨漏りが発生している
- 防水層が膨れている
- 排水溝(ルーフドレン)が詰まっている
上記のような症状が現れている場合は、すでにかなり劣化が進行しているため早めに防水工事を行う必要があります。
劣化が進めば進むほど雨水が内部に浸透するリスクが高まり、建物全体に大きなダメージを与えてしまう可能性が高いです。
雨漏りが発生する前に防水工事を行うためにも、劣化症状が比較的軽度なうちに工事を実施することをおすすめします。
マンション屋上防水工事で防水層の改修以外にも必要な工事とは？
屋上防水というと防水層の改修ばかりに気を取られがちですが、防水層以外にも防水工事が必要となる部分があります。
- 笠木
- パラペット
- 塔屋などの目地部分
以上のような屋上の設備も、劣化が進行すれば雨漏りの原因となる箇所です。
ここでは、それぞれの工事について詳しく紹介していきます。
笠木の防水工事
笠木は、塀や手すりなどの最上部に設置される仕上げ材のことです。
笠木が劣化すると腐食や浮きなどの症状が現れて、雨水の侵入経路を作ってしまいます。
そのため、劣化症状に合わせてシーリング工事や笠木の交換などを行い、防水性能を保つことが重要です。
パラペットの防水工事
パラペットは、屋上の外周の立ち上がり部分のことです。
パラペットは雨漏りのリスクが高い部分でもあるので、定期的なメンテナンスや防水工事が欠かせません。
防水層の工事や笠木の交換などと同時にパラペットの工事を行うことが一般的です。
塔屋などの目地部分の工事
塔屋とは、屋上に突出して設けられた部分のことで、貯水槽や空調・換気設備などで使用されています。
目地部分や配管が貫通している部分などが雨漏りの原因となる場合があるため、劣化に合わせて防水工事を行う必要があります。
目地部分のメンテナンスとしては、シーリングの補修工事を行うことが一般的です。
マンション屋上防水工事の流れと工期の目安
マンションの屋上防水工事は、計画から引き渡しまで複数のステップを踏んで行われます。工程を把握することで、住民への配慮や工事期間の見積もりがしやすくなり、トラブルの予防にもつながります。ここでは、防水工事の一般的な流れと工期の目安について解説します。
現地調査・劣化診断
まず行われるのが現地調査です。施工業者が屋上の劣化状況や既存防水層の種類をチェックし、最適な工法を選定する基礎資料とします。雨漏りやクラックの有無、排水の状態などが詳しく診断されます。
見積書の提出と説明
診断結果をもとに、工法ごとの見積書が提出されます。この段階では「一式」表示ではなく、材料費や工程別費用が明記された詳細な見積もりが求められます。内容を確認し、必要に応じて比較・交渉を行います。
契約締結と施工スケジュールの決定
見積内容に納得できたら契約を締結します。同時に、施工期間・天候リスク時の対応・住民周知などについても話し合い、施工スケジュールが確定します。マンション管理組合の承認が必要な場合もあります。
工事開始（仮設・施工）
足場や仮設設備の設置後、既存防水層の撤去や下地処理を行い、新たな防水工法での施工がスタートします。工法によって乾燥時間や施工順が異なり、天候に左右される点も注意が必要です。
完了検査・引き渡し
施工完了後、業者と管理者が立ち会い、目視点検や散水検査を実施。問題がなければ、工事の引き渡しが行われます。保証書の受領やアフターサポートの確認もこの段階で行います。
工期の目安と注意点
工期は一般的な屋上防水工事で約1週間〜3週間が目安です。ウレタン防水は乾燥時間が必要なため長め、シート防水やFRP防水は比較的短期間で完了します。ただし天候によっては工期が延びるため、事前に余裕を持ったスケジュールを組んでおくことが重要です。
マンション屋上防水工事でよくある失敗と対策
マンションの屋上防水工事では、事前の確認不足や業者との認識違いから、施工後にトラブルが発生するケースもあります。ここでは、よくある失敗例とその対策について解説します。
安すぎる見積もりに注意
相場より極端に安い見積もりは、材料の質を下げていたり、後から追加請求される可能性があります。単価や数量の記載、工程ごとの費用明細が明確かを必ず確認し、不明点は事前に質問しましょう。
工期延長による住民トラブル
屋上防水工事が予定より長引くと、騒音や立ち入り制限などで住民の不満が高まる原因に。施工前に工期の目安と悪天候時の対応ルールを共有しておき、進捗状況は随時可視化すると安心です。
保証・アフターサービスが不十分
施工後に防水層の不具合が見つかることもありますが、保証がなかったり短いと再工事費用を自己負担することに。保証内容・期間・対象範囲を契約前に確認し、保証書の発行を必ず求めてください。
マンション屋上防水工事の業者選びチェックリスト
屋上防水工事の品質は、施工を担当する業者の実力に大きく左右されます。ここでは、信頼できる防水業者を見極めるためのチェックポイントを一覧表にまとめました。
| チェック項目 | 内容 |
|---|---|
| 施工実績 | マンションの屋上防水工事の実績が多数あるか |
| 保有資格 | 一級防水施工技能士、防水施工管理技士などの有資格者が在籍 |
| 工事保証 | 保証期間が5年以上か、保証書が明文化されているか |
| 見積明細 | 工法ごとの明細が細かく記載されているか（一式表記がない） |
| 使用材料 | JIS規格やメーカー指定材料を使用しているか |
| 口コミ・評判 | Googleレビューや管理組合からの評価が高いか |
| アフター対応 | 定期点検・雨漏り時の緊急対応体制が整っているか |
業者選びで妥協すると、施工後の雨漏りや補修トラブルにつながるリスクがあります。上記のチェックリストをもとに慎重に比較検討することが、マンションの屋上防水工事を成功させる第一歩です。
マンションの屋上防水工事を成功させるポイント
マンションの屋上防水を成功させるためには、以下の4つのポイントを押さえましょう。
- 優良業者に依頼する
- 見積書の内容は必ずチェックする
- 保証やアフターサービスがある業者に依頼する
- 目視チェックによる完了検査
屋上防水は、マンションを雨漏りから守る大切な工事です。
施工後のトラブルをなくし完成度の高い工事を実施するためにも、屋上防水を成功させるポイントを押さえて行動していきましょう。
4つのポイントについて、詳しく解説します。
屋上防水工事の優良業者に依頼するようにする
屋上防水を成功させるために最も重要ともいえるポイントが、優良業者に依頼することです。
防水工事の工法によっては完成度が職人の技術に大きく左右されますし、悪徳業者に依頼して施工後にトラブルが発生するケースも少なくありません。
以下のような特徴に当てはまる業者を探して、優良業者に工事を依頼するようにしましょう。
- 施工実績が豊富
- 問い合わせに対する対応が丁寧
- 資本金が豊富な会社
上記のような信頼性の高い業者に依頼することで、悪徳業者に依頼してしまうリスクを軽減することができるでしょう。
また、高額な費用が必要となる防水工事はできるだけ節約したいものですが、相場より大幅に費用が安い業者には注意が必要です。
グレードの低い材料を使用していたり手抜き工事をされたりするリスクもあるため、慎重に検討してくださいね。
屋上防水工事の見積書の内容は必ずチェックする
見積書の記載内容は、必ずしっかりとチェックすることが大切です。
防水工事全体の金額だけではなく、どのような材料を使用するのか、どの工程でいくらかかるのかという詳細な内容をチェックするようにしましょう。
「一式」などの記載で見積もり内容が明確ではない場合、注意が必要です。
費用が安い業者に依頼したつもりが、追加費用をどんどん請求されて結果的に高額になるというケースもあります。
見積書の内容について疑問点がある場合は問い合わせをして、基本的には追加費用がかからないことや、追加費用が必要となるケースとその値段についてを明確にしておくと安心です。
見積書について問い合わせた時の対応によっても、信頼できる業者かどうかを判断することができるでしょう。
屋上防水工事の保証やアフターサービスがある業者に依頼する
防水工事施工後の保証やアフターサービスは、業者によって内容が大きく異なります。
工事後に不具合が生じるケースもあるため、保証やアフターサービスがある業者に依頼するようにしましょう。
保証やアフターサービスの期間が短かったり対象となるケースが限定されていたりすると、工事費用が安い場合もあります。
費用だけで決めずに、保証やアフターサービスの期間や内容についてもしっかりと確認し、必要な保証やアフターサービスが受けられる業者を選ぶことが重要です。
屋上防水の施工後に目視チェックによる完了検査
屋上防水の施工が完了したら、自分自身で目視チェックを行うことが重要です。
「見ても素人にはわからない」と適当に済ませてしまいがちですが、目視チェックによって見つけられる不具合もあります。
とくに防水層のひび割れは、素人でも目視チェックで確認できる症状です。
ひび割れがあるとすぐに雨漏りが発生してしまい、建物全体に大きなダメージを与えることにつながるので、ひび割れがないかどうかを中心にチェックを行いましょう。
防水工事で活用できる補助金・助成金制度【2025年最新】
防水工事は建物を長く快適に使うために必要ですが、費用負担も決して小さくはありません。そこで注目したいのが、国や自治体が提供する補助金・助成金制度です。2025年現在も、多くの地域で省エネ・劣化対策を目的とした防水工事が補助対象となっています。
以下に代表的な制度を紹介します。
【全国対象】住宅省エネ2025キャンペーン（国交省ほか）
- 対象工事：屋上・外壁・ベランダなどの防水工事（省エネ性能を高める改修が条件）
- 補助内容：1戸あたり上限120万円（戸建て）、15万円（集合住宅）
- 申請条件：
- 登録事業者による施工
- 補助対象の工事内容に合致すること（遮熱・断熱性を伴う防水工事など）
- 事前申請が必須
引用・詳細：住宅省エネ2025キャンペーン公式サイト
【東京都足立区】住宅リフォーム助成事業
- 対象工事：屋上・ベランダの防水、外壁塗装などの劣化対策リフォーム
- 補助内容：工事費の1/3（上限5万円）
- 申請条件：
- 足立区内の住宅に居住する個人
- 登録業者による工事
- 事前申請が必須
引用・詳細：足立区住宅リフォーム助成事業
【福岡市】住宅リフォーム助成金
- 対象工事：雨漏り防止、屋上・外壁の防水工事など
- 補助内容：工事費の10%（上限20万円）
- 申請条件：
- 市内に居住し、該当物件の所有者であること
- 工事費が30万円以上であること
- 登録事業者の施工であること
引用・詳細：福岡市住宅リフォーム支援
補助金活用の注意点
防水工事で補助金を利用する際は、以下の点に注意してください。
- 必ず工事前に申請（着工後では申請できない制度が大半です）
- 自治体ごとに条件が異なる（年齢・所得制限、地域要件、施工業者の登録条件など）
- 書類の準備が必要（見積書・図面・写真など）
- 受付期間に制限あり（予算枠があるため早めの申請が推奨されます）
※補助制度の対象条件や助成額は自治体ごとに異なり、最新の情報は市区町村のホームページや窓口で確認が必要です。多くの制度では、申請前の事前相談や書類提出が必須となっているため、スケジュールには十分な余裕をもって準備しましょう。
防水工事に関してのよくある質問を紹介
ここでは防水工事に関してよくある質問を紹介していきます。
Q
防水工事前に何か準備は必要ですか？
A
防水工事前には、施工箇所の周りを整理し、私物や家具などは移動が必要になります。また、工事中の騒音や振動について、事前に確認しておきその時間帯の過ごし方などを決めておくとスムーズに対応できます。
Q
防水工事を行う周期はどのくらいですか？
A
一般的に、防水工事は10年から15年ごとに行うのが目安です。定期的な点検を行い、劣化が見られる場合は早めに工事を実施すると、建物の寿命を延ばすことができます。
Q
雨天時も防水工事は行いますか？
A
防水工事は晴天時に行うのが基本です。雨天時に施工すると、乾燥が不十分になり、防水効果が落ちることがあります。そのため、天気を見ながらスケジュールを調整し、品質を確保します。
Q
防水工事中に臭いがすることはありますか？
A
防水工事では、使用する材料によって臭いが発生することがあります。特に溶剤系の材料を使うと匂いが強くなることがあります。臭いについて気になる場合はご相談の上、水性材料を選べば臭いは抑えられます。工事中は換気をしっかり行い、匂いがこもらないようにしましょう。
マンション屋上の防水工事まとめ
今回は、マンション屋上の防水工事について詳しく紹介しました。
- マンションの屋上に多い陸屋根は雨漏りリスクが高く、定期的な防水工事が欠かせない
- 屋上の使用目的によって、最適な防水工事の種類が異なる
- 屋上の防水工事は、「ウレタン防水」「FRP防水」「シート防水」「アスファルト防水」の4種類
- 屋上の防水工事は、耐用年数が経過したときまたは劣化症状が現れたタイミングで行う
- 某水槽だけではなく、笠木やパラペット、塔屋などの目地部分に対しても劣化に合わせた工事が必要
- 屋上防水を成功させるためには、業者選びがとても大切
- 見積書の内容や保証・アフターサービスの有無と内容は必ず確認する
マンションを雨漏りの被害から守るためには、定期的な防水工事が必須です。
今回の記事が、マンションにとって最適な防水工事を選択したり優良業者を選んだりするための参考となれば幸いです。
大規模修繕工事・防水工事・外壁塗装・外壁補修参引用、参考サイト
国土交通省
特定非営利活動法人集合住宅管理組合センター
公益社団法人全国宅地建物取引業協会連合会
一般社団協会マンション管理業協会
一般社団法人日本防水協会
日本ペイント
独立行政法人都市再生機構（ＵＲ都市機構）
一般社団法人 マンション大規模修繕協議会
日本ウレタン建材工業会
FRP防水材工業会
株式会社ダイフレックス（シーカ・ジャパン株式会社）
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